“살고 싶은 곳엔 집이 없다”…공급절벽 속 미분양 ‘이중고’

[이데일리 박지애 기자] 주택 공급 절벽 우려가 갈수록 높아지는 가운데 서울과 수도권을 포함해 전국적으로 미분양 주택도 늘면서 부동산 시장이 ‘이중고’를 겪고 있다.

서울의 한 아파트 재건축 공사 현장(사진=연합뉴스)

전문가들은 수요가 몰리는 입지에 양질의 주택을 많이 공급하도록 각종 인센티브를 주는 등 보다 실효성 높은 공급 촉진 대책과 함께 세제 혜택 등 다양한 수요 진작 정책이 동반해야 한다고 제언하고 있다.

3일 국회 국토교통위원회에 제출한 국토부 장관 인사청문회 요구자료를 분석해보면 앞서 윤석열 정부에서 2023년~2027년까지 5년간 전국에 총 270가구의 주택을 공급키로 발표한 가운데 매년 목표치를 미달하고 있다. 2023년에는 전국에 총 47만가구를 공급하기로 했지만 42만 9000가구 공급에 그쳤으며, 2024년에는 54만가구를 계획했으나 42만 8000가구를 공급했고, 올해는 5월까지 누계로 11만 가구 공급을 한 상태인데 올해 총 공급 계획은 56만가구다.

(그래픽= 문승용 기자)

특히 수요가 많은 서울과 수도권의 경우 2023년 34만가구 계획 중 24만 3000가구를 공급했으며 2024년에는 41만 가구 목표 중 27만 3000가구를 공급했다. 올해는 5월 누계로 서울과 수도권에 총 7만 9000가구를 공급한 상태로 총 목표치인 43만가구 보다 한참 밑도는 수치다.

주택 공급도 부족한데, 미분양도 늘면서 부동산 시장은 전국적으로 총체적 난국을 겪고 있다.

인사청문회 요구자료의 연도별 미분양주택 현황을 살펴보면, 그나마 수요가 많은 서울의 경우에도 2020년 49가구, 2021년 54가구에 불과하던 미분양 주택수가 2022년 994가구로 급등한 이후 지난해 957가구로 크게 줄지 않고 있는 실정이다. 수도권 상황은 더 심각하다. 경기와 인천의 경우 2020년 2082가구였던 미분양 주택수가 2022년 1만 82가구로 늘더니 지난해에는 1만 6040가구로 늘었다. 지방의 경우 2020년 1만 4454가구였던 미분양 주택수는 작년 기준 3만 1896가구로 3배 가까이 늘었다.

공급도 부족한데 미분양도 늘고 있는 주요 원인으로는 공사비 급등으로 인한 고분양가가 꼽힌다. 송승현 도시와경제 대표는 “공사비 급등 등 경기 불확실성 속에서 분양가가 주변 시세를 초과하거나 실수요자의 구매력을 넘어서면 수요가 위축될 수밖에 없다”며 “특히 교통·생활인프라가 미비한 외곽지역일수록 수요 부진이 뚜렷하다”고 진단했다.

여기에다 최근에는 대출규제까지 강화하면서 수요가 보다 위축되고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “고분양가도 원인이지만 입지가 떨어지는 곳의 고분양가는 더더욱 미분양이 날 수밖에 없다”며 “여기에 최근엔 대출규제도 미분양의 원인이 되고 있다”고 말했다.

특히 대출규제가 강화될수록 서울과 수도권 내에서도 미분양이 늘며 입지에 따른 양극화가 심화할 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “6.27 대책으로 수도권이나 서울에서도 외곽 지역이나 수요가 상대적으로 덜한 중소규모 아파트 단지는 미분양이 보다 속출할 것”이라며 “이미 지방과 수도권 간 양극화는 고착화된 상태에서 수도권 내에서도 양극화가 더 심해지는 현상이 짙어질 것”이라고 분석했다.

때문에 수요자들이 원하는 입지에 양질의 주택을 공급함과 동시에 규제 완화 등 수요진작이 동반되는 방향으로 부동산 정책이 나아가야 한다는 의견이다.

박 전문위원 “결국 공급도 부족하고 미분양도 늘고 있단 신호는 수요자들이 원하는 방향으로 양질의 집을 많이 지어야 된다는 의미”라며 “규모가 큰 신도시라든지 아니면 도심 속 유휴부지를 활용한 직주근접형 주택을 지어야 한다”고 제언했다.

송 대표는 “중도금 대출 조건 완화 등 금융 접근성 확대나 청약제도 기준 완화를 통해 수요 진작에 나서야 한다”며 “이와 함께 기존 미분양 문제는 임대사업자를 활용하려는 노력도 동반돼야 한다”고 전했다.