큰 돈 맡기는 임대차계약…분쟁 피하려면 '특약' 주목[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 사회에 첫 발을 내딛는 초년생의 경우 주거를 마련하는 것도 쉽지만은 않다. 주거를 마련하려면 우선 비용이 많이 든다. 크게 임대차와 매매를 생각해볼 수 있지만, 비교적 비용이 적게 드는 임대차를 통해 주거를 마련하는 사례가 많다. 임대차는 임차인이 임대인에게 정해진 차임을 지급하고 주택을 빌리는 것을 말한다. 주택을 빌리는 사람이 임차인이고, 주택을 빌려주는 사람이 임대인이다.

서울 시내의 부동산에 붙은 전월세 안내문.(사진=연합뉴스)

우리나라에는 전세와 월세로 임대차 시장을 나눠볼 수 있는데, 전세는 입주할 때 임대차보증금을 임대인에게 맡긴 후 별도의 월 차임은 지급하지 않는 구조이고, 월세는 입주할 때 소액의 임대차보증금만을 임대인에게 지급한 후 월 차임을 별도로 지급하는 구조다. 따라서 월세에 비해 비교적 임대차보증금의 액수가 큰 전세의 경우 임대차 종료시 임대인으로부터 반환받지 못할 위험이 클 수밖에 없다. 이런 위험에도 불구하고 매월 주거비용을 낮출 수 있는 장점 때문에 월세보다 전세를 선호하는 사례가 많다.

큰 돈을 친분관계가 없는 임대인에게 몇 년을 맡겨둔다는 의미에서 전세계약을 체결할 때 매우 신중해야 한다. 임대차계약서를 작성할 때부터 분쟁이 발생할 수 있는 여러 상황을 가정해 특약에 기재하는 것이 유리하다.

통상 임대차계약은 국토교통부에서 보급하는 표준임대차계약서를 활용한다. 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 유리하고 적법하게 작성된 문서이므로 적극 활용하면 좋다. 표준임대차계약서에 기재되지 않은 사항에 관하여는 별도로 특약사항에 기재해야 하는데, 첫째 임차인 입장에서는 대출로 임대차보증금을 조달하는 경우가 많으므로 전세자금대출이 허가되지 않을 경우 계약금을 돌려받을 수 있는지 여부를 특약사항에 기재해야 한다. 별도로 전세자금대출이 허가되지 않더라도 이는 임차인의 사유로 임대차계약이 해지된 경우이므로 임차인은 계약금을 돌려받을 수 없지만, 이를 특약에 달리 기재하면 효력이 있다. 유사한 사례로 HUG나 SGI와 같은 기관에 보증보험을 가입하려는 경우에도 특약사항에 기재해야 하는데, 임차인 입장에서는 임대인이 보증보험가입절차에 협조하고, 보증보험 가입이 거절되면 계약금을 돌려받을 수 있는 것으로 기재하는 것이 유리하다.

또 부동산등기부등본, 건축물대장과 같은 공부를 임대차계약 체결 직전에 발급받아 확인해야 하는데, 임대차보증금을 모두 지급함과 동시에 근저당권 등의 권리제한등기를 말소하기로 한 경우에는 잔금을 지급하면서 동시에 채무가 상환되고 근저당권 등의 말소등기가 접수되는지 여부도 확인해야 한다. 가능하면 임대차보증금의 잔금 지급일 이전에 임대인이 근저당권 등의 말소를 이행하도록 하는 것이 안전하다.

김예림 변호사.

최근 전세사기 피해사례에서 볼 수 있듯 임대인이 불시에 변경되는 것도 대비해야 한다. 임대차보증금을 지급한 후 임차인이 모르는 사이에 임대인이 변경되고 임대차 종료시 변경된 임대인과 연락이 두절되는 사례가 많았다. 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 변경되더라도 기존 임대차계약을 변경된 임대인이 그대로 승계하도록 하고 있는데, 원래 임차인을 보호하기 위해 마련된 규정이지만 오히려 이를 악용해 변제자력이 없는 사람으로 임대인을 변경해 임차인의 임대차보증금을 돌려주지 않으려는 사례가 발생했다. 임차인은 임대인이 변경되는 것을 원치 않는 경우에는 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대차계약을 해지하고 기존 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있다. 따라서 임차인 입장에서는 임대인이 변경되면 즉시 임차인에게 알려줄 의무를 임대차계약서 특약에 기재하고, 임대인은 주택 매매 등으로 임대인을 변경할 때 임차인의 동의를 받아두는 것이 안전하다.

표준임대차계약서를 활용하고, 각자의 사정에 따라 몇 가지 특약을 추가로 기재하는 것만으로도 임대차계약에서 발생할 수 있는 분쟁을 어느 정도 예방할 수 있다. 지나치게 많은 사항을 특약에 기재하는 것도 부적절하지만, 몇 가지 분쟁이 자주 발생하는 유형에 대한 특약은 기재하는 것이 이후 다툼의 요소를 줄인다는 측면에서 효율적이다.