"본PF·시공계약 끝났다" 가양동 CJ공장 부지 개발 '청신호'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강서구 가양동 CJ공장 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업에 ‘청신호’가 켜졌다.

사업시행자 인창개발이 시공사 현대건설과 시공계약을 체결했고, 다음달 착공할 예정이다. 인창개발이 지난 2019년 현대건설과 컨소시엄으로 CJ 공장 부지를 인수한 지 6년 만에 첫 삽을 뜨는 것이다.

강서구청 착공신고 절차만 남아…다음달 ‘첫 삽’

19일 강서구청에 따르면 가양동 CJ공장 부지 개발사업은 착공신고가 아직 접수되지 않았다. 착공신고만 처리되면 바로 착공할 수 있다.

서울 강서구 가양동 CJ공장부지 개발 사업 (자료=인창개발)

이 사업은 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일원 9만3686㎡ 부지에 지하 7층~지상 14층(3개 블록), 연면적 76만㎡ 규모 지식산업센터, 업무시설(오피스), 근린생활시설 등을 건설하는 사업이다.

사업지는 지하철 9호선 양천향교역 인근에 있다. 이 일대 들어서는 업무·판매시설과 지식산업센터는 강남구 코엑스(연면적 46만㎡) 1.7배 크기다.

인창개발은 가양동 CJ 공장 부지를 지난 2019년 말 매입해 개발계획을 제출했으며, 서울시는 2021년 7월 도시·건축공동위원회에서 이를 수정 가결했다. 이후 건축 관련 심의 절차를 밟아왔다. 다음달 착공에 나설 예정이다.

현대건설은 지난 18일 인창개발과 1조6266억7300만원(부가세 별도)에 공사계약을 체결했다. 계약금·선급금은 없으며 대금지급은 공사 진행에 따라 청구 및 지급하는 조건이다.

계약기간은 착공일로부터 53개월(4년 5개월)이며, 이 기간에는 기존 건축물 철거기간이 포함된다. 공사계약서에서 규정하는 조건 등에 따라 공사기간 및 계약금액 등은 변동될 수 있다.

착공 기간이 4년 5개월임을 감안하면 준공 예상 시점은 2029년 8월이다.

인창개발은 위탁자로서 사업부지 및 기타 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 우리자산신탁에 관리형 토지신탁했다.

‘관리형 토지신탁’은 신탁사가 건축사업의 시행사(사업주체) 역할을 대신하는 제도다. 대신 ‘사업비 조달’을 신탁사가 아니라 토지 소유자나 시공사가 맡는다.

그래서 본 PF대출로 사업비를 확보하게 된다. 신탁사가 자체 자금으로 사업비를 조달하는 ‘차입형 토지신탁’과 다른 점이다.

관리형토지신탁 사업구조도 (자료=우리자산신탁)

◇ 본PF 2조8000억원…트랜치B-1 만기 2029년 12월

앞서 현대건설은 작년 이사회에서 2조8000억원 규모 본PF 조달을 승인했다. 본PF 차주는 인창개발이며 금리는 4%대로 추정된다.

인창개발은 이 사업 관련 작년 12월 20일 체결한 대출약정에 따라 자산보유자(NH투자증권 및 교보증권) 등 복수의 대주들로부터 2조8000억원 한도 본PF를 조달하는 대출 약정을 체결했다.

각 트랜치별 대출약정 금액은 △트랜치A 1조6000억원 △트랜치B-1 6000억원 △트랜치B-2 2800억원 △트랜치B-3 3200억원이다. 트랜치B-1 대출의 채권자는 NH투자증권 및 교보증권이다.

NH투자증권 및 교보증권은 특수목적회사(SPC) 더블케이가양유동화전문과 체결한 ‘유동화자산 양도계약서’에 따라 해당 대출채권 및 담보권과 기타 이에 부수하는 권리, 지위 등을 더블케이가양유동화전문에 양도했다.

더블케이가양유동화전문은 이 대출채권을 기초자산으로 지난달 20일 자산유동화증권(ABS) 6000억원을 발행했다. 이를 통해 조달한 자금으로 NH투자증권 및 교보증권에 양수대금을 지급할 예정이다.

이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 NH투자증권, 교보증권이 맡는다.

더블케이가양유동화전문이 보유하게 되는 대출채권의 이자는 대출실행일(작년 12월 20일)로부터 매 1개월로 설정된 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 선급된다.

대출원금은 대출실행일로부터 60개월(5년)이 지난 날(2029년 12월 20일) 일시상환되는 조건이다. 다만 약정된 조건에 따른 조기상환도 가능하다.

기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 인창개발의 지급능력과 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다. 시공사 현대건설은 상환 관련 불확실성을 제거하기 위해 작년 12월 NH투자증권 및 교보증권과 ‘자금보충 및 조건부 채무인수약정서’를 체결했다.

확약서에 따르면 현대건설은 인창개발이 트랜치B-1 대출이자 및 원금을 상환하지 않을 경우 그 부족분에 대한 자금보충의무를 부담한다. 이를 이행하지 않을 경우 현대건설은 인창개발의 트랜치B-1 피담보채무를 중첩적으로 인수한다.