PF 시장 급랭…부동산 '공급 절벽' 온다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축이 부동산 시장 전반에 '냉기'를 불어일으키고 있다. PF 축소가 신규 공급 감소로 이어지면서 중장기적으로 시장 침체가 심화할 것이란 우려가 높다.

21일 부동산업계에 따르면 최근 PF 시장이 급격히 위축되면서 신규 부동산 개발사업 추진 동력이 약화되고 있다. 자금 조달이 어려워져서 본PF 전환, 착공 등 사업 착수에 필요한 절차가 지연되거나 무산되는 사례가 늘고 있는 것이다.

아파트 건설 현장_[연합뉴스 자료사진]

부동산 PF 조달은 부동산 개발사업의 미래 현금흐름(수익성) 및 분양 성과를 예측해서 이뤄진다. 또한 부동산 PF 대출 채권을 기초자산으로 해서 유동화증권이 발행된다.

최근 중동 리스크에 따른 불확실성으로 대출 조건이 까다로워지면서 PF 대출 등 시장금리가 오르는 추세다.

올 초만 해도 서울시내 프라임 오피스 자산의 선순위 담보대출 금리는 3.8~4.0% 수준에서 안정세를 보였었다. 하지만 미국·이란 전쟁 장기화로 국제유가, 환율 등 불확실성이 높아지면서 프라임 오피스 선순위 대출금리가 최저 4.3~4.4% 정도로 올랐다.

한국은행(한은)은 기준금리 동결로 통화정책에 큰 변화를 주지 않고 있지만, 시중의 금융비용 부담은 높아진 것이다.

중동 전쟁에 따른 원자재 가격 상승, 금리 상승으로 사업성 자체가 떨어지면서 브릿지론 만기연장도 쉽지 않고 본PF 조달도 벽에 부딪히는 상황이다. 이는 단기적인 부동산 공급 공백을 넘어, 중장기적으로 거래 규모 축소와 시장 위축으로 이어질 수밖에 없다.

실제로 한국부동산개발협회 정책연구실에 따르면 부동산개발사업 자금조달의 원천인 PF 대출의 축소는 실제 건축물 착공 면적 감소와 밀접한 관계가 있다.

이로 인해 시장에 신규 자산이 공급되지 않으면 자산운용사, 기관투자자들의 부동산 투자 기회 자체도 줄어든다. 이는 곧 투자심리 위축으로 이어진다.

건설업계 관계자는 "국내 기준금리는 2.5%지만 실제 대출금리는 7%에 이른다"며 "중동 전쟁 상황이 매일 바뀌면서 금리 뿐만 아니라 원자재 가격도 계속 바뀌니 사업비 등을 예측하기가 어렵다"고 하소연했다.

특히 부동산 PF에서 주거시설이 차지하는 비중이 높은 만큼 주택공급 감소로 연결될 수 있다는 우려가 나온다. 국토교통부에 따르면 지난 2023년 12월 기준 부동산 PF 중 70%가 주거시설이다. 업무시설(13%), 산업시설(11%), 상업시설(4%)에 비해 아파트나 주상복합빌딩 등 주거용 비중이 절대적이다.

부동산PF를 통한 조달이 녹록지 않은데다 부동산 거래 감소와 가격 조정 압력이 맞물리면서 시장 전반의 활력이 떨어질 것이란 우려가 높다. 업계에서는 이러한 흐름이 향후 수년간 이어질 것으로 보고 있다.

결국 주거용 부동산은 물론이고 상업용 부동산 시장까지 한동안 '저온 상태'가 이어질 것으로 전망된다. PF 위축에서 시작된 공급 감소가 시장 전반의 구조적 둔화로 이어지며, 향후 수년간 부정적 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

금융투자업계 관계자는 "결국 PF 시장은 '연장 중심'에서 '정리 중심'으로 구조적 전환의 갈림길에 서 있다"며 "과거의 관행이 사라진 자리에서 시장이 보다 냉정한 기준으로 재편되는 것으로 보인다"고 말했다.