건설부동산부

박종화

기자

똑똑한부동산

  • 지역주택조합 함부로 가입하면 안 됩니다[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 지역주택조합은 가입은 신중할수록 좋다. 덜컥 가입한 후에 탈퇴를 원해도 쉽지 않은 경우도 많고 탈퇴를 해도 투입한 비용을 회수하기 어려운 때가 많다. 가입 시 계약서부터 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 계약서부터가 불공정하게 된 경우가 많아서다. 지역주택조합 허위 광고를 경고하는 현수막.(사진=연합뉴스)지역주택조합 가입계약은 매매계약이 아니라 조합원 가입계약으로 일종의 조합계약이다. 원칙적으로 탈퇴가 어렵게 되어 있다. 탈퇴서를 제출해도 총회나 이사회에서 탈퇴 승인을 받게 돼 있는데, 조합에서 승인을 쉽게 해주지 않는다. 승인을 안 해주니 조합원으로서 의무도 계속 불어난다. 탈퇴가 돼도 문제다. 탈퇴와 비용 회수는 다른 문제이기 때문이다. 조합원 분담금 중 업무대행비라는 것이 있다. 분양대행사와 가입계약을 체결해서 계약금을 입금하면 수수료로 가져가는 구조인데 보통 1000만원에서 1500만원 정도의 비용이다. 이 비용은 부담한 분담금에서 제하고, 나아가 10% 정도의 위약금을 떼고 분담금을 돌려준다고 되어 있는 경우가 많다. 비용 반환도 시기를 정하는 것이 아니라 보통 탈퇴 조합원을 대체하는 조합원이나 일반분양자가 새로 계약했을 때와 같이 불특정한 시점으로 애매하게 적어 놓는다. 대부분 가입 즉시 탈퇴하는 경우는 잘 없고 몇 년이 지나도 사업이 안 되면서 계속 추가분담금만 쌓이는 시점에 탈퇴를 희망하는데, 이 시점에 조합원 자격을 승계할 사람이 많지 않다. 사실상 비용을 받을 수 있는 상황이 도래하지 않는 것이다. 받을 돈이 있어도, 갚을 때가 안 돼서 못 받는 상황이 된다. 사업비가 늘어나면 추가분담금도 발생하기 마련인데, 계약 시에는 마치 확정분양가처럼 설명하는 때도 있다. 계약서를 통해 추가분담금 관련 조항도 살펴야 한다. 지역주택조합 가입을 고려한다면 계약서 내의 이런 중요 조항을 꼼꼼히 점검하는 것이 필요하다.
    박종화 기자 2022.12.03
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 지역주택조합은 가입은 신중할수록 좋다. 덜컥 가입한 후에 탈퇴를 원해도 쉽지 않은 경우도 많고 탈퇴를 해도 투입한 비용을 회수하기 어려운 때가 많다. 가입 시 계약서부터 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 계약서부터가 불공정하게 된 경우가 많아서다. 지역주택조합 허위 광고를 경고하는 현수막.(사진=연합뉴스)지역주택조합 가입계약은 매매계약이 아니라 조합원 가입계약으로 일종의 조합계약이다. 원칙적으로 탈퇴가 어렵게 되어 있다. 탈퇴서를 제출해도 총회나 이사회에서 탈퇴 승인을 받게 돼 있는데, 조합에서 승인을 쉽게 해주지 않는다. 승인을 안 해주니 조합원으로서 의무도 계속 불어난다. 탈퇴가 돼도 문제다. 탈퇴와 비용 회수는 다른 문제이기 때문이다. 조합원 분담금 중 업무대행비라는 것이 있다. 분양대행사와 가입계약을 체결해서 계약금을 입금하면 수수료로 가져가는 구조인데 보통 1000만원에서 1500만원 정도의 비용이다. 이 비용은 부담한 분담금에서 제하고, 나아가 10% 정도의 위약금을 떼고 분담금을 돌려준다고 되어 있는 경우가 많다. 비용 반환도 시기를 정하는 것이 아니라 보통 탈퇴 조합원을 대체하는 조합원이나 일반분양자가 새로 계약했을 때와 같이 불특정한 시점으로 애매하게 적어 놓는다. 대부분 가입 즉시 탈퇴하는 경우는 잘 없고 몇 년이 지나도 사업이 안 되면서 계속 추가분담금만 쌓이는 시점에 탈퇴를 희망하는데, 이 시점에 조합원 자격을 승계할 사람이 많지 않다. 사실상 비용을 받을 수 있는 상황이 도래하지 않는 것이다. 받을 돈이 있어도, 갚을 때가 안 돼서 못 받는 상황이 된다. 사업비가 늘어나면 추가분담금도 발생하기 마련인데, 계약 시에는 마치 확정분양가처럼 설명하는 때도 있다. 계약서를 통해 추가분담금 관련 조항도 살펴야 한다. 지역주택조합 가입을 고려한다면 계약서 내의 이런 중요 조항을 꼼꼼히 점검하는 것이 필요하다.
  • [똑똑한부동산]중도금 대출 규제 완화 득실은?
    [이데일리 박종화 기자] 올해 마지막 분양 물량이 서울 부동산 시장에 나온다. 장위4구역 재개발 조합이 25일 입주자모집공고를 냈다. 또 다른 대어(大漁) 둔촌주공 재건축 조합도 같은 날 입주자모집공고를 발표했다. 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)시장은 예전보다 더 촉각을 세우고 있다. 주택경기가 확 가라앉은 상황에서 그간 높은 청약경쟁률을 달성하던 재개발·재건축 단지에도 미분양이 나올 우려도 있어서다. 다만 분양가가 주변 시세에 비해 낮은 편이고, 비슷한 시세의 인근 단지들에 비해 인프라나 입지 등이 좋아 미분양은 없을 것이라는 예측이 우세하다. 최근 정부가 내놓은 부동산 대책은 분양시장에 변수가 될 수 있다. 지난달 정부는 중도금 대출이 가능한 주택가격 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향 조정했다. 둔촌주공은 기존 대출 기준대로라면 가장 수요가 많은 59㎡, 84㎡이 중도금 대출이 어려웠지만 이젠 9억원대에 분양되는 59㎡형까지는 중도금 대출이 가능해진다. 다만 평균 분양가가 13억원대인 84㎡은 아직 대부분 중도금 대출이 어렵다. 주택 구입에서 중도금 대출 여부는 매우 중요한데, 중도금을 제때에 납부하지 못하는 상황도 플랜에 둬야 한다. 중도금 연체 시 어떻게 될까? 보통 분양계약 상에는 계약금을 납부하고 중도금 2회 연체까지는 계약해지를 하지 않는 것으로 되어 있다. 3회 연체부터는 계약해지가 가능하게 돼 있다. 그러나 실제로 시행사가 분양계약을 해지하는 사례는 드물다. 번거로운 절차를 거쳐야 하고, 브랜드 이미지나 민원도 고려하지 않을 수 없어서다. 특히 요즘처럼 주택경기 좋지 않을 때에는 계약 해지를 해도 새로운 수분양자와 계약을 하는 것이 녹록지 않아 분양계약을 그대로 유지하는 편이다. 그러나 현실적으로 시행사의 해지 확률이 낮다고 하더라도 시행사의 분양계약 해지 가능성이 상존하는 불안한 상태에 놓이게 되고, 연체이자율도 상당히 높다는 점을 간과해서는 안 된다. 결국, 구체적인 자금조달계획을 세워 분양에 접근하는 것이 현명하다. 일부 금융사에서는 중도금 대출이 불가한 사람을 대상으로 중도금 대출이 가능한 상품을 제공하기도 하는데 실제로는 이율이 매우 높을 확률이 높을 수 있다.
    박종화 기자 2022.11.26
    [이데일리 박종화 기자] 올해 마지막 분양 물량이 서울 부동산 시장에 나온다. 장위4구역 재개발 조합이 25일 입주자모집공고를 냈다. 또 다른 대어(大漁) 둔촌주공 재건축 조합도 같은 날 입주자모집공고를 발표했다. 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)시장은 예전보다 더 촉각을 세우고 있다. 주택경기가 확 가라앉은 상황에서 그간 높은 청약경쟁률을 달성하던 재개발·재건축 단지에도 미분양이 나올 우려도 있어서다. 다만 분양가가 주변 시세에 비해 낮은 편이고, 비슷한 시세의 인근 단지들에 비해 인프라나 입지 등이 좋아 미분양은 없을 것이라는 예측이 우세하다. 최근 정부가 내놓은 부동산 대책은 분양시장에 변수가 될 수 있다. 지난달 정부는 중도금 대출이 가능한 주택가격 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향 조정했다. 둔촌주공은 기존 대출 기준대로라면 가장 수요가 많은 59㎡, 84㎡이 중도금 대출이 어려웠지만 이젠 9억원대에 분양되는 59㎡형까지는 중도금 대출이 가능해진다. 다만 평균 분양가가 13억원대인 84㎡은 아직 대부분 중도금 대출이 어렵다. 주택 구입에서 중도금 대출 여부는 매우 중요한데, 중도금을 제때에 납부하지 못하는 상황도 플랜에 둬야 한다. 중도금 연체 시 어떻게 될까? 보통 분양계약 상에는 계약금을 납부하고 중도금 2회 연체까지는 계약해지를 하지 않는 것으로 되어 있다. 3회 연체부터는 계약해지가 가능하게 돼 있다. 그러나 실제로 시행사가 분양계약을 해지하는 사례는 드물다. 번거로운 절차를 거쳐야 하고, 브랜드 이미지나 민원도 고려하지 않을 수 없어서다. 특히 요즘처럼 주택경기 좋지 않을 때에는 계약 해지를 해도 새로운 수분양자와 계약을 하는 것이 녹록지 않아 분양계약을 그대로 유지하는 편이다. 그러나 현실적으로 시행사의 해지 확률이 낮다고 하더라도 시행사의 분양계약 해지 가능성이 상존하는 불안한 상태에 놓이게 되고, 연체이자율도 상당히 높다는 점을 간과해서는 안 된다. 결국, 구체적인 자금조달계획을 세워 분양에 접근하는 것이 현명하다. 일부 금융사에서는 중도금 대출이 불가한 사람을 대상으로 중도금 대출이 가능한 상품을 제공하기도 하는데 실제로는 이율이 매우 높을 확률이 높을 수 있다.
  • 상가 빼고 아파트 재건축 가능한가요[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재건축이 추진 중인 아파트와 단지 내 상가는 불가분의 관계에 있다. 법적으로 상가 소유자가 아파트 대지 지분도 일부 소유하고 있어서다. 즉 재건축 대상에는 아파트 자체만이 아니라 상가 등 부대시설이나 복지시설도 포함된다. 아파트 소유자와 상가 소유자 간 이해관계가 맞아 사업이 물 흐르듯 진행되면 좋겠지만 상가 소유자는 기존 영업의 유지나 보상, 재건축 후 점포의 양태 등을 고려하기 때문에 아파트 소유자와 달리 재건축에 부정적일 수 있다. 사업 추진 과정에서 아파트 조합원의 다수결에 따른 의사결정으로 상가 조합원이 불이익을 입을 수도 있다. 이로 인해 양측 이해관계가 조정되지 않으면 전체 사업이 발목을 잡히기도 한다. 상가 조합원이 알박기나 소송 등을 통해 사업을 지연시키기도 한다.서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)사회적 비용 낭비로도 이어질 수 있는 상황에서 아파트 소유자는 ‘상가 제척’ 제도를 이용할 수 있다. 극심한 갈등으로 사업이 좌초될 가능성이 큰 경우 재건축 구역에서 상가를 제외하는 제도다. 보통은 재건축 사업의 동별 동의 요건과 관련하여 한 동으로 간주하는 상가 소유자의 반대로 사업의 진행이 지연되는 등의 상황에서 추진위나 사업시행자는 도시정비법 제67조에 따라 법원에 토지분할을 청구할 수 있다. 일정한 요건을 채운다면 토지분할이 완료되지 않아도 건축위원회 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수도 있다. 상가 제척을 위한 토지분할소송에서 아파트 조합원 측이 승소한 경우 담당 행정청에 토지분할을 신청해 상가 부지를 제외하는 정비구역 변경을 신청하게 된다. 재건축 아파트에 투자할 때는 상가가 사업 속도의 복병이 될 수 있다는 점을 유의해 투자 전에 상가 조합원과의 분쟁 여부나 여론 등을 파악해야 한다. 반대로 상가를 투자하는 경우에도 상가가 제척을 통해 사업에서 떼어내질 우려는 없는지 따져봐야 한다.
    박종화 기자 2022.11.19
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재건축이 추진 중인 아파트와 단지 내 상가는 불가분의 관계에 있다. 법적으로 상가 소유자가 아파트 대지 지분도 일부 소유하고 있어서다. 즉 재건축 대상에는 아파트 자체만이 아니라 상가 등 부대시설이나 복지시설도 포함된다. 아파트 소유자와 상가 소유자 간 이해관계가 맞아 사업이 물 흐르듯 진행되면 좋겠지만 상가 소유자는 기존 영업의 유지나 보상, 재건축 후 점포의 양태 등을 고려하기 때문에 아파트 소유자와 달리 재건축에 부정적일 수 있다. 사업 추진 과정에서 아파트 조합원의 다수결에 따른 의사결정으로 상가 조합원이 불이익을 입을 수도 있다. 이로 인해 양측 이해관계가 조정되지 않으면 전체 사업이 발목을 잡히기도 한다. 상가 조합원이 알박기나 소송 등을 통해 사업을 지연시키기도 한다.서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)사회적 비용 낭비로도 이어질 수 있는 상황에서 아파트 소유자는 ‘상가 제척’ 제도를 이용할 수 있다. 극심한 갈등으로 사업이 좌초될 가능성이 큰 경우 재건축 구역에서 상가를 제외하는 제도다. 보통은 재건축 사업의 동별 동의 요건과 관련하여 한 동으로 간주하는 상가 소유자의 반대로 사업의 진행이 지연되는 등의 상황에서 추진위나 사업시행자는 도시정비법 제67조에 따라 법원에 토지분할을 청구할 수 있다. 일정한 요건을 채운다면 토지분할이 완료되지 않아도 건축위원회 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수도 있다. 상가 제척을 위한 토지분할소송에서 아파트 조합원 측이 승소한 경우 담당 행정청에 토지분할을 신청해 상가 부지를 제외하는 정비구역 변경을 신청하게 된다. 재건축 아파트에 투자할 때는 상가가 사업 속도의 복병이 될 수 있다는 점을 유의해 투자 전에 상가 조합원과의 분쟁 여부나 여론 등을 파악해야 한다. 반대로 상가를 투자하는 경우에도 상가가 제척을 통해 사업에서 떼어내질 우려는 없는지 따져봐야 한다.
  • 규제지역 해제에 웃음 짓는 재개발·재건축 사업장[똑똑한 부동산]
    [김예림 기자·이데일리 박종화 기자] 11·10 대책으로 서울과 경기 4곳(성남·하남·광명·과천)을 제외하고 나머지 규제지역이 모두 해제됐다. 지난 정부에선 사실상 전국이 규제지역이라고 불릴 정도로 많은 지역이 규제지역으로 지정됐지만, 최근 부동산 거래가 크게 위축되면서 대부분이 규제지역에서 해제됐다. 이번 규제지역 해제 효과가 부동산 거래를 활성화하기엔 역부족이란 의견이 많다. 나머지 규제지역도 해제될 날이 얼마 남지 않은 듯하다. 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)재개발·재건축 사업장은 비규제지역이 되면 여러 규제가 사라진다. 투기과열지구에선 재개발·재건축 조합원의 지위 양도가 일정 기간 제한된다. 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분인가 후부터 각각 소유권이전등기시까지 조합원 입주권 전매가 어렵다. 이 기간에 조합원 지위를 양도하면 양수인은 분양 자격을 인정받지 못하게 된다. 비규제지역에선 상대적으로 자유롭게 입주권으로 사고팔 수 있다.재당첨 제한 규정도 있다. 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양이나 일반 분양을 받은 경우 5년 동안 다른 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양신청이나 일반 분양신청을 하지 못한다. 예를 들어, 서울에 A재개발 구역, B재개발 구역에 각각 한 채씩 주택을 가지고 있는 경우라면 사업진행속도에 따라 일부 주택은 분양을 못 받을 수 있다.또 규제지역에서는 소유하고 있는 주택이 여러 채라고 하더라도 한 채만 분양받는 것이 원칙이다. 과밀억제권역에 속하지 않은 재건축 사업의 토지 등 소유자는 소유한 주택 수만큼 분양받는 것이 가능하고, 과밀억제권역에 위치한 재건축이라고 하더라도 소유한 주택 수의 범위에서 3채까지 분양받을 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행인가를 신청하는 사업지는 제외된다. 규제지역에서는 원칙적으로 한 채의 주택만을 분양받는 것이 가능하다는 뜻이다. 비규제지역이 되면 이런 족쇄가 사라진다,여기에 규제지역에서 해제되면 대출 규제도 완화되니, 그동안 이주비 대출 제한으로 이주에 어려움을 겪던 재개발·재건축 조합원들이 한시름 덜 수 있다. 이주비 대출은 주택담보대출로 보기 때문에 규제지역에선 LTV(담보인정비율·대출 한도÷담보 가치) 등의 제한을 받는다. 규제지역에서 해제되면, LTV가 70%까지 완화된다. 최근 투기과열지구에서도 15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제도 해제된 만큼 조합원 이주의 윤활유 역할을 할 것으로 본다.
    박종화 기자 2022.11.12
    [김예림 기자·이데일리 박종화 기자] 11·10 대책으로 서울과 경기 4곳(성남·하남·광명·과천)을 제외하고 나머지 규제지역이 모두 해제됐다. 지난 정부에선 사실상 전국이 규제지역이라고 불릴 정도로 많은 지역이 규제지역으로 지정됐지만, 최근 부동산 거래가 크게 위축되면서 대부분이 규제지역에서 해제됐다. 이번 규제지역 해제 효과가 부동산 거래를 활성화하기엔 역부족이란 의견이 많다. 나머지 규제지역도 해제될 날이 얼마 남지 않은 듯하다. 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)재개발·재건축 사업장은 비규제지역이 되면 여러 규제가 사라진다. 투기과열지구에선 재개발·재건축 조합원의 지위 양도가 일정 기간 제한된다. 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분인가 후부터 각각 소유권이전등기시까지 조합원 입주권 전매가 어렵다. 이 기간에 조합원 지위를 양도하면 양수인은 분양 자격을 인정받지 못하게 된다. 비규제지역에선 상대적으로 자유롭게 입주권으로 사고팔 수 있다.재당첨 제한 규정도 있다. 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양이나 일반 분양을 받은 경우 5년 동안 다른 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양신청이나 일반 분양신청을 하지 못한다. 예를 들어, 서울에 A재개발 구역, B재개발 구역에 각각 한 채씩 주택을 가지고 있는 경우라면 사업진행속도에 따라 일부 주택은 분양을 못 받을 수 있다.또 규제지역에서는 소유하고 있는 주택이 여러 채라고 하더라도 한 채만 분양받는 것이 원칙이다. 과밀억제권역에 속하지 않은 재건축 사업의 토지 등 소유자는 소유한 주택 수만큼 분양받는 것이 가능하고, 과밀억제권역에 위치한 재건축이라고 하더라도 소유한 주택 수의 범위에서 3채까지 분양받을 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행인가를 신청하는 사업지는 제외된다. 규제지역에서는 원칙적으로 한 채의 주택만을 분양받는 것이 가능하다는 뜻이다. 비규제지역이 되면 이런 족쇄가 사라진다,여기에 규제지역에서 해제되면 대출 규제도 완화되니, 그동안 이주비 대출 제한으로 이주에 어려움을 겪던 재개발·재건축 조합원들이 한시름 덜 수 있다. 이주비 대출은 주택담보대출로 보기 때문에 규제지역에선 LTV(담보인정비율·대출 한도÷담보 가치) 등의 제한을 받는다. 규제지역에서 해제되면, LTV가 70%까지 완화된다. 최근 투기과열지구에서도 15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제도 해제된 만큼 조합원 이주의 윤활유 역할을 할 것으로 본다.
  • 집값 꺾여도 증여 늘어나는 이유는[똑똑한 부동산]
    [이데일리 박종화 기자] 지난 정부에서 다주택자에 대한 과세가 강화됐다. 이 때문에 주택을 매도하기보다는 자녀에게 미리 증여하는 사례가 급증했다. 최근에는 부동산 경기가 나쁜데도 불구하고 여전히 증여가 빈번하다. 왜 그럴까?내년 개정되는 증여세 부분과 관련이 있다. 크게 두 가지가 바뀌는데, 먼저 양도소득세 이월과세 제도가 개편된다. 양도소득세는 부동산을 양도할 때 부담하는 세금이다. 양도가격에서 취득가격을 뺀 양도차익을 기준으로 양도소득세가 부과되는데, 당연히 양도차익이 클수록 세금도 늘어나는 구조다.그런데 이때 배우자 등 특수관계인에게 부동산을 한 차례 양도한 후 다시 제3자에게 양도하면 양도소득세가 줄어드는 효과가 있다. 예를 들어, 주택을 2억원에 취득한 후 10억원에 양도한 경우 그 양도차익은 8억원이 된다. 그러나 주택가격이 6억원쯤 되는 시점에 배우자가 주택을 양도하면 그 취득가격이 6억원이 돼 나중에 제3자에게 양도할 경우 그 양도차익이 4억원으로 줄어들게 된다.이러한 증여 후 양도를 통해 양도소득세를 회피하는 것을 막기 위해 세법에는 증여세 이월과세 제도를 정하고 있다. 배우자 등 특수관계인이 증여받은 부동산을 일정 기간 내 매도하면 증여자의 취득가격을 기준으로 양도차익을 계산하도록 하는 제도다. 기존에는 5년 내 양도하는 경우에 이월과세를 적용했는데, 내년부터는 이 기간이 10년으로 늘어난다. 증여 후 양도소득세 절감 효과를 누리려면 기존보다 보유해야 하는 기간이 두 배로 늘어나는 것이다.증여시 취득세에 관한 부분도 개정된다. 현재는 증여시 과세표준을 공시가격으로 하고 있어 시세와는 상당한 괴리가 있다. 그러나 내년부터는 시가인정액을 과세표준으로 해 증여시 취득세를 산정한다. 시가인정액은 취득일 현재 가까운 시점에 이루어진 매매가격 등을 기준으로 결정한다. 보통 공시가격의 1.5배 이상 높다.이런 이유로 최근에는 부동산 거래가 침체해 있음에도 증여를 서두르는 경우가 많다. 어차피 증여할 것이라면 하루라도 빨리하는 것이 세금을 줄이는 방법이기 때문이다. 만약 증여를 고려하고 있다면 내년부터 개정되는 증여 세제를 고려해 결정하는 것이 좋다.
    박종화 기자 2022.11.05
    [이데일리 박종화 기자] 지난 정부에서 다주택자에 대한 과세가 강화됐다. 이 때문에 주택을 매도하기보다는 자녀에게 미리 증여하는 사례가 급증했다. 최근에는 부동산 경기가 나쁜데도 불구하고 여전히 증여가 빈번하다. 왜 그럴까?내년 개정되는 증여세 부분과 관련이 있다. 크게 두 가지가 바뀌는데, 먼저 양도소득세 이월과세 제도가 개편된다. 양도소득세는 부동산을 양도할 때 부담하는 세금이다. 양도가격에서 취득가격을 뺀 양도차익을 기준으로 양도소득세가 부과되는데, 당연히 양도차익이 클수록 세금도 늘어나는 구조다.그런데 이때 배우자 등 특수관계인에게 부동산을 한 차례 양도한 후 다시 제3자에게 양도하면 양도소득세가 줄어드는 효과가 있다. 예를 들어, 주택을 2억원에 취득한 후 10억원에 양도한 경우 그 양도차익은 8억원이 된다. 그러나 주택가격이 6억원쯤 되는 시점에 배우자가 주택을 양도하면 그 취득가격이 6억원이 돼 나중에 제3자에게 양도할 경우 그 양도차익이 4억원으로 줄어들게 된다.이러한 증여 후 양도를 통해 양도소득세를 회피하는 것을 막기 위해 세법에는 증여세 이월과세 제도를 정하고 있다. 배우자 등 특수관계인이 증여받은 부동산을 일정 기간 내 매도하면 증여자의 취득가격을 기준으로 양도차익을 계산하도록 하는 제도다. 기존에는 5년 내 양도하는 경우에 이월과세를 적용했는데, 내년부터는 이 기간이 10년으로 늘어난다. 증여 후 양도소득세 절감 효과를 누리려면 기존보다 보유해야 하는 기간이 두 배로 늘어나는 것이다.증여시 취득세에 관한 부분도 개정된다. 현재는 증여시 과세표준을 공시가격으로 하고 있어 시세와는 상당한 괴리가 있다. 그러나 내년부터는 시가인정액을 과세표준으로 해 증여시 취득세를 산정한다. 시가인정액은 취득일 현재 가까운 시점에 이루어진 매매가격 등을 기준으로 결정한다. 보통 공시가격의 1.5배 이상 높다.이런 이유로 최근에는 부동산 거래가 침체해 있음에도 증여를 서두르는 경우가 많다. 어차피 증여할 것이라면 하루라도 빨리하는 것이 세금을 줄이는 방법이기 때문이다. 만약 증여를 고려하고 있다면 내년부터 개정되는 증여 세제를 고려해 결정하는 것이 좋다.
  • 시공사 수의계약, 왜 늘어나나[똑똑한 부동산]
    [이데일리 박종화 기자] 재개발·재건축 등 정비사업은 돈이 걸린 만큼 `소리 없는 전쟁`이나 마찬가지다. 사업의 속도가 중요한 까닭에 기본적으로 `속도전`이지만, 사업 단계별로 `국지전`도 벌어진다. 특히 시공사 선정은 정비사업 전체의 가치를 대외적으로 내보일 수 있고, 시공사의 역량에 따라 사업의 성패가 갈릴 수도 있어 더욱 치열하다. 시공사 선정부터 건설사 간에 치열한 수싸움은 예사다. 2019년 광주 북구 풍향동 재개발 정비사업조합이 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 하는 모습.(사진=뉴시스)시공사 선정에는 절차가 있다. 도시정비법 제29조에 따르면 조합설립인가 시점 후 조합 총회에서 시공사를 선정하는데, 일반 경쟁을 거쳐 선정하는 게 우선이다. 자칫 비리가 생기는 걸 막기 위해 제한경쟁·지명경쟁·수의계약 등에 앞서 건설사에게 같은 기회를 부여하는 취지다. 이 때문에 시공사 선정 과정에서 입찰자가 한 곳밖에 없으면 유찰로 본다. 다만, 예외적으로 사업이 일정 규모 이하 이거나 일반 경쟁 입찰에서 입찰자가 없거나 단독 응찰로 2회 이상 유찰이 된 경우에는 수의 계약도 가능하다.최근 들어 수의 계약으로 시공사를 선정하는 조합이 속출하고 있다. 분양 시장의 활기가 떨어진 데다, 자금 조달에 어려움을 겪는 건설사가 늘어나면서 수주전 열기가 사그라 들었다. 올해만도 정비사업장의 90% 가량이 수의 계약을 통해 시공사를 선정했다. 강남권도 예외가 아니다. 복수 업체가 입찰에 참여해도 실제는 들러리 입찰인 경우도 있다. 조합원 입장에서는 건설사 간 경쟁이 나쁜 게 아니다. 건설사 간 경쟁에 따라서는 조합이 좋은 조건을 취할 수 있고, 사업 완성 후 정비사업의 수익성에도 큰 영향을 미친다. 아파트 브랜드가 중요한 상황에서 시공사 간 적당한 경쟁은 아파트 가치의 큰 상승을 불러오기 때문이다. 시공사에 따라 이주비 대출 등의 범위도 달라져 조합원 개인의 자금 조달 계획에도 큰 차이가 있을 수 있다. 시공사 간 수주가 과열되는 것만큼이나, 아무 경쟁 없이 시공사를 `무혈 입성`하도록 하는 것 또한 조합원에게는 불리할 수밖에 없다.법무법인 신목 김예림 대표변호사.
    박종화 기자 2022.10.29
    [이데일리 박종화 기자] 재개발·재건축 등 정비사업은 돈이 걸린 만큼 `소리 없는 전쟁`이나 마찬가지다. 사업의 속도가 중요한 까닭에 기본적으로 `속도전`이지만, 사업 단계별로 `국지전`도 벌어진다. 특히 시공사 선정은 정비사업 전체의 가치를 대외적으로 내보일 수 있고, 시공사의 역량에 따라 사업의 성패가 갈릴 수도 있어 더욱 치열하다. 시공사 선정부터 건설사 간에 치열한 수싸움은 예사다. 2019년 광주 북구 풍향동 재개발 정비사업조합이 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 하는 모습.(사진=뉴시스)시공사 선정에는 절차가 있다. 도시정비법 제29조에 따르면 조합설립인가 시점 후 조합 총회에서 시공사를 선정하는데, 일반 경쟁을 거쳐 선정하는 게 우선이다. 자칫 비리가 생기는 걸 막기 위해 제한경쟁·지명경쟁·수의계약 등에 앞서 건설사에게 같은 기회를 부여하는 취지다. 이 때문에 시공사 선정 과정에서 입찰자가 한 곳밖에 없으면 유찰로 본다. 다만, 예외적으로 사업이 일정 규모 이하 이거나 일반 경쟁 입찰에서 입찰자가 없거나 단독 응찰로 2회 이상 유찰이 된 경우에는 수의 계약도 가능하다.최근 들어 수의 계약으로 시공사를 선정하는 조합이 속출하고 있다. 분양 시장의 활기가 떨어진 데다, 자금 조달에 어려움을 겪는 건설사가 늘어나면서 수주전 열기가 사그라 들었다. 올해만도 정비사업장의 90% 가량이 수의 계약을 통해 시공사를 선정했다. 강남권도 예외가 아니다. 복수 업체가 입찰에 참여해도 실제는 들러리 입찰인 경우도 있다. 조합원 입장에서는 건설사 간 경쟁이 나쁜 게 아니다. 건설사 간 경쟁에 따라서는 조합이 좋은 조건을 취할 수 있고, 사업 완성 후 정비사업의 수익성에도 큰 영향을 미친다. 아파트 브랜드가 중요한 상황에서 시공사 간 적당한 경쟁은 아파트 가치의 큰 상승을 불러오기 때문이다. 시공사에 따라 이주비 대출 등의 범위도 달라져 조합원 개인의 자금 조달 계획에도 큰 차이가 있을 수 있다. 시공사 간 수주가 과열되는 것만큼이나, 아무 경쟁 없이 시공사를 `무혈 입성`하도록 하는 것 또한 조합원에게는 불리할 수밖에 없다.법무법인 신목 김예림 대표변호사.
  • 19년 만에 재건축 시동 걸린 은마아파트, 과제는?[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울 강남구 대치동 은마아파트 정비계획안이 통과됐다. 재건축 추진위원회가 출범한 지 19년 만이다. 강남 재건축이 되살아날 것이라는 기대감이 크다. 은마아파트가 새 아파트로 탈바꿈하려면 넘어야 할 산이 아직 많다.서울 강남구 대치동 은마아파트.(사진=뉴시스)그동안 은마아파트 재건축이 어려웠던 이유는 여러 가지가 있다. 그중 하나가 상가 소유자와의 분쟁이다. 보통 상가 소유자는 재건축을 반기지 않는다. 상가를 재건축하면 영업에 방해되는 것은 물론이고, 향후 새 상가에 입주해도 상권이 어떻게 형성될지 예측하기가 어렵다. 게다가 아파트에 비해 상가는 상대적으로 투자 수익이 낮을 수 있고, 잘못하면 절대다수를 차지하는 아파트 소유자들의 결정으로 상가 소유자들의 권리가 불리하게 정해질 수 있다. 그렇다면 상가 소유자들과의 분쟁은 어떻게 풀어나가야 할까? 상가 소유자 입장에서 가장 유리한 시점은 조합 설립 이전 단계다. 각 동별로 과반수 이상의 동의를 받아야 하기 때문에 상가 소유자 입장에서는 재건축의 키를 쥐고 있다. 이때 독립정산제(상가 소유자의 권리, 의무 관계를 상가 소유자들이 직접 정하는 방식) 약정을 체결해서 상가 소유자의 권리와 의무를 상가 소유자들이 정하도록 하는 것이 좋다. 이때 유의할 점은 독립정산제 약정안에 대해 총회를 거쳐야 하고 이때 조합원 3분의 2 이상이 동의해야 한다는 점이다. 아예 총회에서 정관에 못을 박는 것도 방법이다.그런데 최근 둔촌주공 재건축 사례에서 본 것처럼 이후 아파트 조합원이 총회를 거쳐 독립정산제 약정의 효력에 관해 다툴 수도 있기 때문에 철두철미하게 준비해야 한다. 조합 입장에서도 상가 소유자와 원만히 해결하는 것이 좋다. 일부 강남 재건축 단지에서는 속도를 높이기 위해 상가 소유자에게 아파트를 제공하는 경우도 있고, 독립정산제를 약정하는 사례가 꽤 있다. 독립정산제 약정도 완전한 것은 아니다. 아직 통일된 기준이 없는 까닭에 개별 조합마다 협약 내용도 제각각이다. 장차 독립정산 협약 표준안이 마련되면 약정 체결도 쉽고 후속 분쟁도 줄어들 것이다. 아울러, 재건축사업 초기 단계부터 주택과 아파트와 상가 소유자의 이해관계를 조정하는 제도적 장치가 뒷받침돼야 한다.
    박종화 기자 2022.10.22
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울 강남구 대치동 은마아파트 정비계획안이 통과됐다. 재건축 추진위원회가 출범한 지 19년 만이다. 강남 재건축이 되살아날 것이라는 기대감이 크다. 은마아파트가 새 아파트로 탈바꿈하려면 넘어야 할 산이 아직 많다.서울 강남구 대치동 은마아파트.(사진=뉴시스)그동안 은마아파트 재건축이 어려웠던 이유는 여러 가지가 있다. 그중 하나가 상가 소유자와의 분쟁이다. 보통 상가 소유자는 재건축을 반기지 않는다. 상가를 재건축하면 영업에 방해되는 것은 물론이고, 향후 새 상가에 입주해도 상권이 어떻게 형성될지 예측하기가 어렵다. 게다가 아파트에 비해 상가는 상대적으로 투자 수익이 낮을 수 있고, 잘못하면 절대다수를 차지하는 아파트 소유자들의 결정으로 상가 소유자들의 권리가 불리하게 정해질 수 있다. 그렇다면 상가 소유자들과의 분쟁은 어떻게 풀어나가야 할까? 상가 소유자 입장에서 가장 유리한 시점은 조합 설립 이전 단계다. 각 동별로 과반수 이상의 동의를 받아야 하기 때문에 상가 소유자 입장에서는 재건축의 키를 쥐고 있다. 이때 독립정산제(상가 소유자의 권리, 의무 관계를 상가 소유자들이 직접 정하는 방식) 약정을 체결해서 상가 소유자의 권리와 의무를 상가 소유자들이 정하도록 하는 것이 좋다. 이때 유의할 점은 독립정산제 약정안에 대해 총회를 거쳐야 하고 이때 조합원 3분의 2 이상이 동의해야 한다는 점이다. 아예 총회에서 정관에 못을 박는 것도 방법이다.그런데 최근 둔촌주공 재건축 사례에서 본 것처럼 이후 아파트 조합원이 총회를 거쳐 독립정산제 약정의 효력에 관해 다툴 수도 있기 때문에 철두철미하게 준비해야 한다. 조합 입장에서도 상가 소유자와 원만히 해결하는 것이 좋다. 일부 강남 재건축 단지에서는 속도를 높이기 위해 상가 소유자에게 아파트를 제공하는 경우도 있고, 독립정산제를 약정하는 사례가 꽤 있다. 독립정산제 약정도 완전한 것은 아니다. 아직 통일된 기준이 없는 까닭에 개별 조합마다 협약 내용도 제각각이다. 장차 독립정산 협약 표준안이 마련되면 약정 체결도 쉽고 후속 분쟁도 줄어들 것이다. 아울러, 재건축사업 초기 단계부터 주택과 아파트와 상가 소유자의 이해관계를 조정하는 제도적 장치가 뒷받침돼야 한다.
  • 공공임대주택 전매할 수 있을까[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울주택도시공사(SH) 임대주택 입주권을 싸게 매수할 수 있다는 광고를 심심찮게 접할 수 있다. 서울시에서는 도시계획사업이나 재해로 철거되는 주택의 소유자 등에게 임대주택을 제공하고 있다.단, 법이 정한 조건을 충족해야 한다. 철거 주택 소유자는 주민열람공고 이전부터 보상일까지 철거 주택을 소유하고 있으면서 협의보상에 응한 경우여야 한다. 세입자는 주민열람공고일 3개월 이전부터 보상일까지 계속하여 철거되는 건물에 주민등록이 등재되어 있고 실제로 거주한 사람으로서 무주택 세대주여야 한다. 이때 공급받는 임대주택의 크기는 철거되는 주택의 면적에 따라 달라지게 된다.과거에는 순전히 철거민에게 주택을 싸게 공급받을 수 있는 권리를 부여했다. 그러나 점차 서울시가 철거 주택 소유자 등 대상의 정책의 방점을 주택의 ‘소유’가 아니라 ‘거주’로 옮겨 찍고, 분양권의 불법 전매도 늘어나면서 분양권이 아닌 임대주택을 공급하는 것으로 규칙 개정이 이루어졌다. 그런데 문제는 여전히 SH 임대주택 입주 자격을 불법 전매하는 시장이 형성되어 있다는 것이다. SH 임대주택은 상속을 제외하고 사업 시행을 위한 열람공고 이후에는 전매가 불가능하다는 점을 알아야 한다. 만일 국민주택 등 입주계약을 체결하거나 입주한 사람이 거짓 또는 부정한 방법으로 특별공급대상자로 확정된 사실이 발견되었을 경우에는 입주계약이 해지되고, 입주주택으로부터 퇴거를 당할 수 있다.이처럼 SH 임대주택 입주를 위해서는 규칙이 정한 상황에서 각각의 요건을 충족해야 한다. 그러나 최근까지도 SH 분양하는 장기전세에 들어갈 수 있고, 이후 확정분양가로 분양받을 수 있다는 거짓말로 사람들을 속여 사기죄 등으로 처벌받은 사례가 있다. 싼 가격에 입지 좋은 곳에 거주할 수 있다는 감언이설에 속지 않도록 주의해야 한다.
    박종화 기자 2022.10.15
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울주택도시공사(SH) 임대주택 입주권을 싸게 매수할 수 있다는 광고를 심심찮게 접할 수 있다. 서울시에서는 도시계획사업이나 재해로 철거되는 주택의 소유자 등에게 임대주택을 제공하고 있다.단, 법이 정한 조건을 충족해야 한다. 철거 주택 소유자는 주민열람공고 이전부터 보상일까지 철거 주택을 소유하고 있으면서 협의보상에 응한 경우여야 한다. 세입자는 주민열람공고일 3개월 이전부터 보상일까지 계속하여 철거되는 건물에 주민등록이 등재되어 있고 실제로 거주한 사람으로서 무주택 세대주여야 한다. 이때 공급받는 임대주택의 크기는 철거되는 주택의 면적에 따라 달라지게 된다.과거에는 순전히 철거민에게 주택을 싸게 공급받을 수 있는 권리를 부여했다. 그러나 점차 서울시가 철거 주택 소유자 등 대상의 정책의 방점을 주택의 ‘소유’가 아니라 ‘거주’로 옮겨 찍고, 분양권의 불법 전매도 늘어나면서 분양권이 아닌 임대주택을 공급하는 것으로 규칙 개정이 이루어졌다. 그런데 문제는 여전히 SH 임대주택 입주 자격을 불법 전매하는 시장이 형성되어 있다는 것이다. SH 임대주택은 상속을 제외하고 사업 시행을 위한 열람공고 이후에는 전매가 불가능하다는 점을 알아야 한다. 만일 국민주택 등 입주계약을 체결하거나 입주한 사람이 거짓 또는 부정한 방법으로 특별공급대상자로 확정된 사실이 발견되었을 경우에는 입주계약이 해지되고, 입주주택으로부터 퇴거를 당할 수 있다.이처럼 SH 임대주택 입주를 위해서는 규칙이 정한 상황에서 각각의 요건을 충족해야 한다. 그러나 최근까지도 SH 분양하는 장기전세에 들어갈 수 있고, 이후 확정분양가로 분양받을 수 있다는 거짓말로 사람들을 속여 사기죄 등으로 처벌받은 사례가 있다. 싼 가격에 입지 좋은 곳에 거주할 수 있다는 감언이설에 속지 않도록 주의해야 한다.
  • 재건축 사업도 추가 이주비 받을 수 있다는데[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 국토교통부는 재건축 사업도 시공사에서 추가 이주비 지원을 받을 수 있도록 도시정비법 시행령을 개정하겠다고 발표했다.기존에는 정비사업 계약업무 처리지침에 따라 재개발은 추가 이주비 지원이 가능했지만, 재건축은 추가 이주비 지원이 제한됐다. 시공권을 수주하기 위한 경쟁 과열 양상을 피하기 위해서다.서울 강동구의 재건축 아파트 공사 현장.(사진=뉴시스)그간 정비사업 현장에서는 국토부가 현실을 모르는 것 아니냐는 불만들이 터져 나왔다. 조합원이 이주하기 위해서는 반드시 이주비용이 필요한데 조합원 개인이 일시에 어떻게 그렇게 많은 이주비를 마련할 수 있겠냐는 불만이었다. 조합원이 정비사업 기간 동안 다른 곳으로 이주하기 위해서는 새 거주지를 마련하기 위한 비용이 필요하다. 임대를 준 경우에도 세입자에게 임대차보증금을 마련해 돌려줘야 한다. 결국 시공사 이주비 지원 없이는 이주가 사실상 불가능하다.이런 이유로 결국 국토교통부도 방침을 바꿔 재건축 사업장에도 이주비 지원이 가능하도록 도시정비법 시행령을 개정하기로 했다. 추가 이주비를 지원받는 경우 재개발·재건축 사업 모두 이주비에 대한 이자를 시중 금리 이하로 지원하는 것은 금지된다. 그러나 조합원 입장에서는 몇 년 동안 이주비 이자를 부담해야 한다는 것도 마찬가지로 큰 부담이 될 수밖에 없다. 특히 고령자의 경우나 요즘처럼 금리가 인상되는 시기에는 더욱 그렇다.그래서 최근에는 시공사가 조합에 사업촉진비 등의 명목으로 우회적으로 이주에 필요한 비용을 지원하고, 조합이 다시 조합원에게 이주비 이자 등을 지원한다. 다만, 이 경우 세금문제가 발생하게 된다. 최근 국세청은 “조합이 조합원의 이주비 이자비용을 무상으로 지원하는 경우 이자비용 중 수익사업 부문 상당액(일반분양수입)은 조합원에게 배당소득으로 지급하는 것으로 소득처분의 대상”이라고 결정해 조합이 조합원에게 이주비 이자를 지원한 경우 배당소득세를 과세하고 있다. 이때 조합은 배당소득세 납부를 피하기 위해 조합원으로 하여금 이주비 이자를 변제하도록 한 후 그 금액만큼 조합원에게 환급금을 돌려주는 방안도 고려할 수 있다. 그러나 이 경우 조합원 개인적으로는 구체적 사정에 따라 양도소득세가 중과되어 세금 부담이 늘어날 수도 있다는 점은 유의해야 한다. 조합마다 상황이 다른 만큼 여러 가지 고려하여 절세 방안을 마련할 필요가 있다.
    박종화 기자 2022.10.01
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 국토교통부는 재건축 사업도 시공사에서 추가 이주비 지원을 받을 수 있도록 도시정비법 시행령을 개정하겠다고 발표했다.기존에는 정비사업 계약업무 처리지침에 따라 재개발은 추가 이주비 지원이 가능했지만, 재건축은 추가 이주비 지원이 제한됐다. 시공권을 수주하기 위한 경쟁 과열 양상을 피하기 위해서다.서울 강동구의 재건축 아파트 공사 현장.(사진=뉴시스)그간 정비사업 현장에서는 국토부가 현실을 모르는 것 아니냐는 불만들이 터져 나왔다. 조합원이 이주하기 위해서는 반드시 이주비용이 필요한데 조합원 개인이 일시에 어떻게 그렇게 많은 이주비를 마련할 수 있겠냐는 불만이었다. 조합원이 정비사업 기간 동안 다른 곳으로 이주하기 위해서는 새 거주지를 마련하기 위한 비용이 필요하다. 임대를 준 경우에도 세입자에게 임대차보증금을 마련해 돌려줘야 한다. 결국 시공사 이주비 지원 없이는 이주가 사실상 불가능하다.이런 이유로 결국 국토교통부도 방침을 바꿔 재건축 사업장에도 이주비 지원이 가능하도록 도시정비법 시행령을 개정하기로 했다. 추가 이주비를 지원받는 경우 재개발·재건축 사업 모두 이주비에 대한 이자를 시중 금리 이하로 지원하는 것은 금지된다. 그러나 조합원 입장에서는 몇 년 동안 이주비 이자를 부담해야 한다는 것도 마찬가지로 큰 부담이 될 수밖에 없다. 특히 고령자의 경우나 요즘처럼 금리가 인상되는 시기에는 더욱 그렇다.그래서 최근에는 시공사가 조합에 사업촉진비 등의 명목으로 우회적으로 이주에 필요한 비용을 지원하고, 조합이 다시 조합원에게 이주비 이자 등을 지원한다. 다만, 이 경우 세금문제가 발생하게 된다. 최근 국세청은 “조합이 조합원의 이주비 이자비용을 무상으로 지원하는 경우 이자비용 중 수익사업 부문 상당액(일반분양수입)은 조합원에게 배당소득으로 지급하는 것으로 소득처분의 대상”이라고 결정해 조합이 조합원에게 이주비 이자를 지원한 경우 배당소득세를 과세하고 있다. 이때 조합은 배당소득세 납부를 피하기 위해 조합원으로 하여금 이주비 이자를 변제하도록 한 후 그 금액만큼 조합원에게 환급금을 돌려주는 방안도 고려할 수 있다. 그러나 이 경우 조합원 개인적으로는 구체적 사정에 따라 양도소득세가 중과되어 세금 부담이 늘어날 수도 있다는 점은 유의해야 한다. 조합마다 상황이 다른 만큼 여러 가지 고려하여 절세 방안을 마련할 필요가 있다.

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