계약하고 싶은데 할인 분양 걱정된다면?…'안심보장증서' 활용[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 주택경기가 악화되면서 수도권 대단지에서도 할인 분양이 등장했다. 경기도 안양시 ‘평촌 센텀퍼스트’는 분양가의 10%를 할인해 분양하기로 결정했다. 이 단지는 주변 단지에 비해 분양가가 높다는 평가가 많았고, 결국 0.3 대 1 이라는 처참한 청약경쟁률을 기록했다. 현재 이 단지의 평당 분양가는 3211만원에서 2899만원으로 낮아진 상태다.

서울 잠실의 한 아파트 단지 부동산 매물 게시판에 급전세와 급매매 안내문이 빼곡히 붙어 있다. (사진=방인권 기자)

이처럼 주택경기가 나빠지자 할인 분양을 택하는 단지들이 늘어나고 있다. 그러나 문제는 이미 분양을 받은 경우다. 이들은 당연히 할인 분양에 불만이 생길 수밖에 없다. 할인 분양을 받는 경우에 비해 높은 분양가를 지불해야 하는 것은 물론이고 할인 분양으로 인한 집값 하락분도 손실로 떠안아야 하기 때문이다.

그렇다면 이미 분양을 받은 경우 할인 분양을 이유로 분양계약을 해제하거나 손해배상청구를 할 수 있을까? 결론은 특별한 사정이 없다면 어렵다.

유사한 사안에서 법원은 “미분양 물량이 많아 판로를 모색하는 차원에서 분양자가 매매대금을 결정하는 것은 분양자 계약자유의 영역에 해당한다”면서 할인 분양의 위법성을 인정하지 않았다. 분양자와 수분양자 사이에 매매대금에 관한 합의가 이루어졌다면 이후 분양자가 할인 분양을 했다고 하더라도 이를 이유로 분양계약을 해제하거나 손해배상청구를 할 수 없다는 뜻이다.

다만, 할인 분양을 이유로 분양자에 대해서 법적 책임을 물을 수 있는 경우도 있다. 대표적으로 분양자가 분양계약 체결시 “이후 할인 분양이 이루어지면 할인된 분양가를 적용한다” 등의 안심보장증서를 제공한 경우다. 원칙적으로 안심보장증서는 법적 효력을 지니고 분양자는 안심보장증서에 따른 내용을 이행해야 할 의무가 있다.

수분양자 입장에서는 주변 시세보다 분양받으려는 단지의 분양가가 얼마나 저렴한지를 우선적으로 확인하고, 향후 주택시장이 악화될 것으로 예상한다면 안심보장증서까지 받아두는 것이 할인 분양으로 인한 피해를 최소화할 수 있는 방법이 된다.

김예림 변호사.