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  부동산 임대소득은 악이고 주식투자는 선인가

  논설위원 기자 2026.08.06

  [이근면 초대 인사혁신처장] ‘카지노’라는 별칭을 듣는 주식시장이 뉴 노멀이다. 가히 오르내림 또한 세계 초일류다. 삼전닉스의 초호황에 전국민의 쌈짓돈까지 몰려드는 투자(?)시장이다. 기업 성장을 북돋우는 건전한(?) 투자로 자리매김하고 있다. 그런데 부동산 정책을 바라보면 한 가지 의문이 든다. 주식 투자와 금융자산 투자는 자산 형성과 투자로 장려하면서 부동산 임대사업은 규제와 억제의 대상으로 바라보는 경향이 있기 때문이다. 마치 주식시장은 선(善)이고 부동산 임대사업은 악(惡)인 것처럼 비치는 순간도 있다.그러나 과연 이러한 접근은 합리적인가. 은퇴를 앞둔 직장인의 입장에서 생각해 보자. 평생 모은 자산을 배당주에 투자해 연 4~5%의 수익을 얻는 것과 소형 아파트나 다세대주택에 투자해 임대소득을 얻는 것은 본질적으로 무엇이 다른가. 둘 다 노동소득이 아닌 자산소득을 창출하는 행위이며 노후를 대비하는 수단이라는 점에서는 차이가 없다. 주식 투자자는 투자자고 임대사업자는 투기꾼이라는 식의 단순한 구분은 현실을 지나치게 단순화한 해석일 수 있다.대한민국의 모든 주택을 정부가 직접 공급할 수는 없다. 청년, 사회초년생, 신혼부부, 지방에서 상경한 직장인, 1인 가구 등 수많은 국민은 일정 기간 임대주택에 거주할 수밖에 없다. 공공임대주택 확대도 필요하지만 (질 좋은 주택 거주에 대한 욕구를 예외로 하더라도) 재정과 공급 능력에는 분명한 한계가 있다. 결국 민간 임대시장은 시장경제 체제에서 자연스럽게 형성되는 주거 공급 체계다. 어느 나라나 임대 시장의 건전한 육성과 성장이 주택 정책에 중요한 측면이다. 자영업자가 국민의 식생활을 책임지는 것처럼 민간 임대사업자는 국민의 주거를 공급하는 역할을 수행한다.그런데 최근의 정책 흐름을 보면 임대사업자 전체를 마치 주택가격 상승의 원인이나 사회적 문제의 주범처럼 바라보는 시각도 적지 않다. 물론 투기는 존재한다. 투기와 투자의 차이와 구분도 경계가 애매하긴 하다. 단기 시세차익을 노리는 갭투자, 시장 왜곡을 초래하는 투기적 다주택 보유, 초고가 주택을 이용한 자산 증식조차 큰 시장 질서와 규범에 반하지 않는다면 규제대상으로 보는 것 또한 신중해야 한다. 인플레이션과 수요공급에 의한 시장 기능을 신뢰하기 때문이다. 희토류 광물조차 국제적으로 시장의 수요공급에 의하는 것은 당연한 것이다. 그것이 정책 당국의 의무다. 그러나 투기와 임대 공급은 구분돼야 한다. 정부 정책은 투기를 억제해야지 임대 공급 기능 자체를 위축시키는 방향으로 가서는 안 된다.일부에서는 정책 당국이 투기와 서민형 임대를 구분하지 못한 채 부동산 자체를 부정적으로 바라보는 인식이 정책에 반영되고 있는 것 아니냐는 의혹도 제기한다. 투기와 공급을 구분하지 못하면 결국 시장의 순기능까지 훼손될 수 있다. 특히 고령화 시대를 맞은 대한민국에서는 이 문제를 단순한 부동산 정책 차원이 아니라 노인정책과 복지정책의 관점에서도 바라볼 필요가 있다.현재 우리 사회는 은퇴자들에게 사실상 두 가지 선택지를 제시한다. 하나는 연금에 의존하는 삶이고, 다른 하나는 자영업에 뛰어드는 길이다. 하지만 현실은 녹록지 않다. 평생 회사에 다니다 은퇴한 사람이 갑자기 식당을 차리고 카페를 운영하고 편의점을 시작한다고 해서 성공이 보장되는 것은 아니다. 오히려 경험 부족과 과당 경쟁으로 인해 퇴직금과 노후 자금까지 잃어버리는 사례가 반복된다. 결국 개인은 빈곤에 빠지고 국가는 더 많은 복지 비용을 부담하게 된다.반면 일정한 자산을 활용한 임대소득은 상대적으로 안정적인 노후 생활 수단이 될 수 있다. 예컨대 월세 50만원 수준의 소형 주택 다섯 채를 운영한다면 월 250만원의 임대소득이 발생한다. 여기에 국민연금이나 개인연금이 더해진다면 상당수 은퇴자는 국가의 추가 지원 없이도 안정적인 노후 생활이 가능해진다. 이것은 단순한 개인의 수익이 아니다. 노인은 경제적 자립을 유지하고 국가는 복지 부담을 줄이며 청년과 신혼부부는 필요한 임대주택을 공급받는다. 개인과 가계, 사회와 국가 모두가 이익을 얻는 구조다. 그런 점에서 소규모 서민형 임대사업은 단순한 부동산 투자가 아니라 일종의 민간 노후보장 시스템으로도 볼 수 있다. 그럼에도 이러한 시장 기능이 위축된다면 결과적으로 임대주택 공급은 감소하고 임차인의 선택권은 줄어들며 노인의 자산소득 창출 기회 역시 축소될 수 있다.중요한 것은 균형이다. 주식이 선이고 부동산이 악인 것도 아니며 부동산이 선이고 주식이 악인 것도 아니다. 건전한 주식 투자는 기업 성장에 기여한다. 건전한 임대사업은 국민의 주거 안정에 기여한다. 둘 다 사회적으로 필요한 자산 운용 방식이다.따라서 정책은 자산의 종류를 차별하는 방향이 아니라 투기와 생산적 투자, 단기 차익 추구와 장기 공급 기능을 구분하는 방향으로 설계돼야 한다. 초고가 투기성 보유와 단기 시세차익 추구는 엄격히 규제하되 청년과 신혼부부, 서민을 위한 중소형 장기임대주택 공급과 내집 마련 지원, 은퇴자의 안정적 자산소득 창출은 제도권 안에서 적극적으로 육성할 필요가 있다.고령화 사회가 심화하는 대한민국에서 필요한 것은 노인을 복지의 대상으로만 보는 정책이 아니다. 스스로 자산을 활용해 소득을 만들고 동시에 사회가 필요로 하는 주거를 공급하도록 만드는 정책이다. 노령층에게 주식 투자의 위험성 또한 쉽게 다룰 수 있는 영역이 아니다. 오히려 국가가 정책적으로 제공하는 노후 안정 소득의 수단으로 제공될 수도 있는 것이다. 더욱이 전월세를 이용해야 하는 것은 국민에게 안정적인 주거 공급 기능을 확보하는 길이기도 하다. 모두 내 집을 갖는 것 또한 선택이고 또 다른 선택지도 사회는 수용해야 한다. 임대사업자는 모두 투기꾼이 아니다. 그들 중 상당수는 자신의 노후를 준비하면서 동시에 누군가의 주거를 책임지는 공급자이기도 하다. 이제는 “부동산은 악, 금융은 선”이라는 단순한 이분법을 넘어 어떤 투기는 막고 어떤 공급은 살릴 것인가를 고민해야 할 때다. 조세제도로 부동산 소유를 좌우한다는 오해 또한 되돌아봐야 할 대목이다. 그것이 시장도 살리고 청년도 돕고 노인도 살리는 균형 잡힌 정책의 출발점이 될 것이다.

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  정년 연장과 해고의 자유

  최은영 기자 2026.07.02

  [이근면 초대 인사혁신처장] 목소리 큰 사람이 이긴다. 우기면 이긴다. 다중의 힘으로 ‘떼’ 쓰면 되는 ‘떼법’이라는 용어가 살아 있는 사회다. 안타깝게도 사회 문제 특히 기득권이나 이익집단이 등장하는 문제일수록 흔히 듣게 되는 우리 사회의 슬픈 자화상이다. 국가나 사회 전체 미래 세대가 고루 따뜻해지는 지혜가 절실한 오늘이다.최근 정년 연장 논의가 급물살을 타고 있다. 고령화 사회가 본격화하면서 60세 정년은 더 이상 현실과 맞지 않는다. 평균수명은 80세를 훌쩍 넘었고 건강수명은 더 크게 늘었다. 국민연금 수급 시점은 늦어지고 은퇴 이후 삶은 길어졌다. 정년 연장은 이제 충분히 논의해야 할 시대적 이슈다. 문제는 정년 연장을 주장하는 목소리는 높지만 그에 따른 사회적 비용과 기업의 부담, 청년세대의 기회, 노동시장 구조 개혁에 대한 논의는 상대적으로 부족하다는 점이다. 더 우려스러운 것은 정년 연장을 주장하는 일부 세력이 마치 정년 연장이 선(善)이고 이에 대한 문제 제기는 악(惡)인 것처럼 몰아가는 분위기다.그러나 사회적 합의란 한쪽의 요구를 관철하는 과정이 아니다. 얻는 것과 내놓을 것의 균형이 필요하다. 지금의 정년 연장 논의는 ‘정년은 늘리고 임금은 유지하되 고용도 보장하라’는 주장에 가까워 보인다. 하지만 기업도 청년도 국가도 감당해야 할 비용이 있다면 그것 또한 함께 이야기해야 한다.정년 연장의 가장 큰 쟁점 중 하나는 청년 일자리다. 흔히 “정년 연장과 청년 일자리는 무관하다”고 말한다. 물론 경제가 성장하고 기업이 지속적으로 투자한다면 반드시 제로섬 관계만은 아닐 수 있다. 그러나 현실적으로 기업의 인건비 총액과 조직 규모는 무한하지 않다. 특히 공공기관, 공기업, 대기업과 같이 정원이 정해진 조직에서는 정년이 연장될수록 신규 채용 여력이 줄어드는 것은 부인하기 어렵다.청년의 입사 시기는 늦어지고 승진 기회도 지연된다. 결국 정년 연장은 기존 근로자의 안정성을 높이는 대신 노동시장에 진입하려는 청년세대의 기회를 일부 잠식할 수 있다. 고령층의 고용 안정이 청년층의 진입 장벽으로 작용하는 것이다. 이것이 사실이라면 정년 연장은 단순히 노사 문제를 넘어 세대 간 이해관계의 문제이기도 하다.더욱이 지금은 인공지능(AI)과 디지털 전환 시대다. 산업 구조의 급속한 변화는 직무의 소멸과 탄생을 가속화한다. 심지어 일자리 자체가 로봇에 대체되거나 없어지기도 한다. 기업은 생존을 위한 조직과 인력을 재설계한다. 그런데 정년은 연장되고 임금은 연공서열 중심으로 상승하며 해고는 사실상 불가능한 구조가 유지된다면 기업은 어떤 선택을 할까.기업 대부분은 신규 채용을 줄이고 자동화를 확대할 것이다. 외주화를 늘릴 것이다. 해외 생산기지 이전도 검토할 것이다. 결국 보호하려던 제도가 오히려 미래세대의 기회를 줄이는 결과로 이어질 수 있다.그래서 정년 연장을 이야기한다면 반드시 함께 논의해야 할 것이 있다. 바로 임금체계 개편과 노동시장 유연성이다.현재 우리나라의 많은 기업은 여전히 연공급 체계를 유지하고 있다. 근속연수가 길어질수록 임금이 올라가는 구조다. 만약 정년을 65세로 늘리면서 임금체계는 그대로 둔다면 기업의 부담은 급격히 증가할 수밖에 없다. 결국 신규 채용 감소와 투자 축소로 이어질 가능성이 높다. AI 전환(AX) 시대의 근로생산성은 기업과 개인의 운명을 가르기 때문이다. 정년 연장을 원한다면 직무급제와 성과급제 확대에 대해서도 사회적 합의가 필요하다. 같은 연령이라고 해서 동일한 생산성을 보장하는 것은 아니기 때문이다. 더 오래 일하는 대신 임금체계도 현실에 맞게 조정하는 것이 상식적인 접근이다.또 하나는 재교육과 직무 전환이다. 정년 연장은 하던 일들에 더 오래 앉아 있는 것을 의미하지 않는다. 새로운 기술을 배우고 새로운 직무에 적응하며 생산성을 유지할 수 있어야 한다. 그렇지 않다면 기업 입장에서는 부담만 늘어나는 제도로 인식할 수밖에 없다.그리고 이제는 더 이상 피할 수 없는 주제가 있다. 바로 해고의 자유다. 우리 사회는 채용의 자유는 이야기하면서도 해고의 자유는 금기시해 왔다. 그러나 채용과 해고는 노동시장의 양면이다. 기업이 사람을 적극적으로 채용하려면 필요할 경우 합리적으로 인력을 조정할 수 있다는 신뢰도 있어야 한다. 정년은 늘어나고 해고는 더욱 어려워진다면 기업은 처음부터 채용 자체를 줄이려 할 가능성이 높다.물론 해고의 자유가 자의적 해고를 의미하는 것은 아니다. 보복성 해고나 부당해고를 허용하자는 것도 아니다. 성과 부족, 직무 부적응, 경영상 필요와 같은 명확한 기준 아래 합리적인 인력 조정이 가능하도록 하자는 것이다. 동시에 국가가 재교육과 재취업 지원, 실업 안전망을 강화해야 한다.세계적으로 노동시장이 유연한 국가들은 해고만 쉬운 것이 아니다. 재취업도 쉽고 직업훈련도 강력하다. 기업은 채용을 두려워하지 않고 노동자는 직장을 잃더라도 다시 일어설 수 있는 구조를 갖추고 있다. 중요한 것은 직장을 지키는 것이 아니라 일할 기회를 지키는 것이다. 쉽게 재취업이 가능한 시장에서는 해고가 두려울 이유 또한 전혀 없다. 정년 연장은 필요할 수 있다. 그러나 그것을 사회적 정의의 이름으로 일방적으로 추진해서는 안 된다. 정년 연장을 요구하는 측도 임금체계 개편을 수용해야 하고 재교육 의무를 받아들여야 하며 노동시장 유연화에 대해서도 책임 있는 대안을 제시해야 한다. 권리만 주장하고 부담은 사회와 기업에 떠넘기는 방식으로는 지속 가능한 합의를 만들 수 없다.우리 사회가 진정으로 고민해야 할 것은 정년을 몇 살로 늘릴 것인가가 아니다. 더 오래 일하면서도 청년이 더 많은 기회를 쥘 수 있는 구조를 어떻게 만들 것인가다. 고령층의 안정과 청년층의 희망이 충돌하지 않는 길을 찾아야 한다.이제는 정년 연장만 외칠 것이 아니라 임금체계 개편, 재교육, 노동시장 유연화 그리고 해고의 자유까지 포함한 새로운 사회적 계약을 논의해야 할 때다. 그것이 청년과 기성세대, 노동과 기업이 함께 살아갈 수 있는 길이며 대한민국 노동시장의 미래를 위한 진정한 ‘착한 개혁’의 출발점일 것이다.

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  6·3 지방선거 이후 선택과 승자

  최은영 기자 2026.06.04

  [이근면 초대 인사혁신처장]지난 밤을 꼬박 새우다시피 한 사람들이 많았다. TV 앞에서 채널을 이리저리 돌려가며 일희일비했다. 아침이 되자 환호와 한숨, 기쁨과 탄식, 억울함과 안도감이 난무한다. 자괴감과 회한도 오늘부터는 접어야 하는 분과 이제 승천의 꿈을 이룬 국민의 지도자, 아니 봉사자들의 포부가 새로이 시작되는 오늘이다. 수성과 탈환에 따른 공신과 패장의 내일이 극명하게 갈리게 될 오늘이다. 그 와중에 압권은 정말 가슴 졸이며 전전긍긍하는 공무원이 있다. 이제 내 편과 네 편의 공수교대도 시작이다. 6·3 지방선거는 단순한 지방 권력 교체가 아니라 이재명 정부 출범 1년 후 첫 전국 단위 중간평가다. 동시에 국회의원 재보궐선거 14곳도 함께 치러졌다. 선거 막판 판세는 애초 여당 우세 전망에서 서울·부산·대구 등 일부 격전지 격차가 좁혀지는 흐름도 나타났다. 결과는 모두에게 아쉬움으로 남을 것이다.이 결과로 정국은 세 갈래로 갈 가능성이 크다. 여당이 크게 이기면 개혁 드라이브가 강해질 것이고 야당이 선전했다면 정국은 견제와 충돌의 구도로 갈 것이다. 박빙의 결과라고 생각되면 여야 모두 승리를 주장하며 지방정부·국회·중앙정부 간 갈등형 정치가 심해질 수 있다. 그러나 어느 경우든 국민에게 중요한 것은 승패가 아니라 ‘선거 이후 무엇을 할 것인가’다.지금 한국경제는 회복 국면이지만 강한 회복은 아니다. 반도체 호황에 힘입은 바 크다. 국가 성장률 증가분도 반도체가 주인공이다. 연관 산업을 넘어 전 산업으로 이런 기운의 확산이 절실한 시점이다. 국제통화기금(IMF)은 2026년 한국 경제 성장률을 1.9%로 전망했고 인공지능(AI) 투자 집중, 무역 불확실성, 지정학적 긴장, 부채 문제를 하방 위험으로 지적했다. 즉 지방선거 이후 국정의 첫 과제는 정치적 행보의 우선화나 보복이나 진영 결집이 아니라 저성장 탈출, 생산성 회복, 행정 효율화여야 한다.핵심은 세 가지다.첫째, 지방정부를 선거조직이 아니라 경제 실행조직으로 바꿔야 한다.광역단체장은 지역 행사의 주재자가 아니라 지역 산업 포트폴리오의 최고경영자(CEO)가 돼야 한다. 각 지역은 AI, 에너지, 바이오, 반도체, 관광, 물류, 농식품, 돌봄산업 중 무엇으로 먹고살 것인지 1년 안에 명확히 제시해야 한다. 지방선거 공약은 복지 나열이 아니라 ‘지역 생산성 10% 향상 계획’으로 평가해야 한다.둘째, AI 기반 행정 대전환을 시작해야 한다.중앙정부와 지방정부의 인허가, 복지, 세금, 민원, 재난 대응, 교통, 의료 연계 업무를 AI 기반으로 재설계해야 한다. 단순히 챗봇을 붙이는 것이 아니라 행정 프로세스 자체를 줄여야 한다. 국민이 서류를 들고 다니는 행정은 끝내야 한다. 정부도 AI 3대 강국 전략과 AI 대전환(AX) 정책 추진을 강조하고 있는 만큼 지방정부 성과평가에도 AI 전환 지표를 넣어야 한다. 셋째, 선거 이후 협치의 기준을 ‘국민 이익’으로 재설정해야 한다.여야가 싸울 수는 있다. 그러나 싸움의 주제는 정쟁이 아니라 연금, 에너지, 교육, 노동, 지방행정 통합, AI 인재 양성, 재정 건전성 같은 국가 생존 과제여야 한다. 선거가 끝나는 순간부터 정치의 언어는 ‘누가 이겼나’에서 ‘무엇을 고칠 것인가’로 바뀌어야 한다.지방선거 이후 필요한 행정 고도화 방향은 분명하다.17개 시도별 AI 행정 전환 계획, 광역경제권별 산업전략, 불필요한 위원회·조례·중복기관 정리, 지방공기업 경영 평가 강화, 교육청·지자체·산업계 연계 인재정책, 재난·안전·복지 데이터 통합을 즉시 추진해야 한다.제발 하지 말았으면 하는 것 중 첫째는 공무원 물갈이다. 이미 정치적 중립은 사문화하거나 필요할 때 상대편 공격용으로만 쓰이는 힘 가진 자의 전가의 보도다. 각 지방자치 단체의 행정 또한 그 지역의 대표 선수급 공무원을 기용함이 당연하나 실제 그런 일은 일어나지 않는다. 정치적 자리는 손꼽을 정도임에도 공신 중용, 전직 퇴출이 관가의 인사 공식이다.여기에 각종 지역 관변 단체 기관, 투자 기업까지 싹쓸이 물갈이가 상식이다. 과연 지자체 운영을 이렇게 하는 것이 본질이고 효용일까. 이런 일이 반복되다 보니 왜 지방자치를 하나 모르겠다는 탄식도 나오게 마련이다. 악습치곤 익숙한 광경이 펼쳐질 것이다. 과연 누구를 위한 일일까. 두 번째로 바꿔야 할 것은 지자체장 치적 만들기다. 기념비적 건설공사를 자제해야 한다. 인프라 선진화와 미래 투자 중심이어야 한다. 인구 감소세가 완연한 지금 지자체 관련 건물과 각종 기념관류의 건설은 백번 심사숙고해야 한다. 셋째, 적자 재정을 방관하지 말아야 한다. 국가 재정은 채무 증가가 심각한 상태인데 적자 지자체의 살림살이에 절약과 효용이 절실하다. 반드시 재정 자립을 위한 뼈를 깎는 노력과 새로운 아이디어와 정책을 마련해야 한다. 어차피 공약(公約)은 대부분 공약(空約)이 될 것이다. 선택한 유권자의 부릅뜬 눈만이 자신의 권리를 지키는 길이다.목이 쉬어라 일 할 기회를 달라고 외치고 지역민의 삶을 책임지고 행복하게 해주겠다고 봉사의 일꾼을 자처했던 지도자들의 내일부터의 언행이 우리 모두의 내일이 될 것이다. 그의 약속이 현장의 실천으로 돌아올 때를 지켜봐야 함은 우리 모두의 책무다. 결론은 하나다.6·3 지방선거 이후 대한민국은 다시 정치의 늪으로 들어가서는 안 된다. 이제 지방정부는 표를 관리하는 조직이 아니라 국민의 삶과 국가 생산성을 끌어올리는 현장 정부가 돼야 한다. AI는 기술이 아니라 행정과 경제를 다시 설계하는 도구다. 선거 이후의 진짜 승자는 정당이 아니라 더 빠르고 투명하고 생산적인 국가 시스템을 만든 쪽이어야 한다.