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  재건축 속도 붙은 목동…5만가구 신축 미니도시 탄생 예고

  박지애 기자 2024.11.22

  [이데일리 박지애 기자] 우리나라 대표 학군지 중 한 곳으로 유명한 목동 신시가지 단지들의 정비계획안이 속속 공개되며 재건축 진행에 속도를 내고 있는 모습이다.특히 목동 신시가지 1단지에서 14단지가 모두 재건축이 완료 될 경우 기존 2만 6500여가구에서 총 5만 3000여가구 규모로 2배 가까이 가구수가 늘어남녀서 하나의 ‘미니 신도시’가 탄생하게 되는 만큼 시장의 관심도가 어느 때보다도 높은 상황이다.22일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들-떳다박’에서는 재건축 진행에 속도가 붙으며 연일 신고가를 경신하고 있는 목동을 직접 찾아가 현장의 분위기를 살펴보았다.우선 목동 재건축을 앞둔 단지들은 올해 들어 사업 진행 속도가 빨라지면서 연일 신고가를 경신하고 있다. 이달 들어 목동 3단지 전용면적 153.58㎡가 30억원이 넘는 가격에 거래됐는데, 이는 3개월 만에 2억원 넘게 오른 수치다. 특히 목동 3단지 55평형이 30억원을 돌파해 거래된 것은 이번이 처음이다. 또 앞서 목동1단지의 경우 지난 9월 말 전용면적 154㎡가 32억원에, 10월 14일엔 125㎡가 24억원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 비슷한 시기 목동 6단지 115㎡는 26억5000만원, 2단지 152㎡는 지난달 중순 30억원에 거래되며 연일 몸값을 높이는 분위기이다.이렇게 본격적으로 상승세를 탄데는 현재 1~14단지 모두 안전진단을 통과하고 4, 6, 8, 12, 13, 14단지 등 6개 단지가 주민 공람을 실시하거나 하는 등 사업진행에 속도가 붙으면서다. 양천구는 남은 8개 단지도 올해 안에 주민공람과 주민설명회를 열어 목동 14개 단지 모두 재건축 윤곽을 그려나가겠단 의지를 보인 상태다. 연내 주민공람과 설명회가 모두 가능할 것으로 본 배경에는 주민들 사이 가장 큰 이슈였던 ‘분담금’ 문제가 해결이 됐기 때문이다.목동은 강남권 재건축들이 50층대 초고증으로 계획을 잡는것과 달리 대부분의 단지들이 40층대로 짓기로 합의하면서 당장 들어갈 공사비를 낮추는데 동의를 마친 상태다.다만 이주 문제가 최대 걸림돌이 될 것으로 예상되는데, 목동의 경우 ‘학군지’ 라는 특성상 실거주하려는 수요가 많아 인근으로 이사를 가더라도 크게 벗어나지 않는 곳으로 갈 가능성이 높아서다. 전문가들은 이주 문제만 원활하게 해결된다면 목동은 정비사업 이후 어느 지역보다 탄탄한 입지와 규모 등에서 강북을 대표하는 단지로 자리매김할 것으로 평가하고 있다. 송승현 도시와 경제 대표는 “목동은 현재 서울에 있는 단지들 치고 용적률이 낮은 상황에서 세대수가 늘고 인구 밀도가 높아지면서 발생하는 편의시설과 신축 시설 증대 등 이점들로 인해 부동산 가치 상승이 상당할 것으로 보인다”며 “다만 원만한 이주가 진행돼야 할 것이고 또 인구가 늘어난 이후 발생한 교통체증에 대한 해결방안도 함께 강구해야 하는 과제가 있다”고 평가했다.

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  '빌라 시세 파악' 이대로만 하면 된다

  박경훈 기자 2024.11.17

  [이데일리 박경훈 기자] 흔히들 법원 경매 난이도를 따진다면 빌라가 아파트보다 어렵다고 평가한다. 가장 큰 이유는 시세분석이다. 아파트는 부동산 앱만 켜도 손쉽게 시세 파악이 가능하다. 반면 빌라는 몇 단계를 더 거치고, 최종적으로는 임장이 필수다.17일 이데일리 유튜브 ‘복덕방기자’들에서 만날 수 있는 ‘경매톡’ 여섯 번째 시간에서는 빌라 경매의 ABC를 배워본다. 이번편에서 알아볼 인천 빌라는 사실 경매 시장에서도 서울, 수도권보다 인기가 떨어지는 편이다. 이성재 동서울대 교수는 “인천이 전국 빌라 물건 중 1위를 기록해서 사람들이 안 좋게 보기는 한다”면서도 “부평 인근은 거래가 활발하기 때문에 초보자들이 소액으로 접근하기엔 좋다”고 말했다.법원 경매의 대부분 물건은 특별한 인수사항이 없는 권리에 문제가 없는 물건들이다. 이 교수는 “임차인이 없으면 대항력 유무를 조사할 필요가 없다”면서 “최종적으로는 매각물건명세를 통해 권리가 문제 있나 없나를 살피면 된다”고 설명했다.빌라는 상태 파악이 중요하다. 일단은 경매 정보 정보지에 올라온 면적 파악이 중요하다. 이어 이 교수는 “물건이 몇 층에 위치했나를 봐야한다”면서 “엘리베이터가 없는 502호라면 (낙찰 후) 매수자를 구하기 어려울 가능성이 있다”고 전했다.대략적인 시세·호가는 네이버 부동산, 직방 등 부동산 정보 사이트를 참고하면 된다. 이 교수는 “해당 물건 근처 매물들을 보면 대략적인 시세·호가를 파악할 수 있다”면서 “비슷한 위치, 층, 연식 등 물건 등을 파악해야한다”고 언급했다.실제 시세는 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 통해 비교 가능하다. 이 교수는 “실거래 시스템 안에서 ‘동’까지 정보를 추려 엑셀로 내려받기를 하면 된다”면서 “눈으로 보면 거래가 활발하지는 않지만 매도가를 낮추면 충분히 거래가 되고 있는 것을 확인할 수 있다”고 강조했다.이 교수는 ‘빌라가 팔릴까’는 막연한 두려움을 없애야 한다고 조언했다 그는 “다들 아파트에 살고 싶지만 수중에 수천만원밖에 없으면 결국 수준에 맞는 집에 거주할 수 있다”면서 “초보 소액투자자들이 두려워말고 가능한 자본 내에서 용기 있게 도전해보라”고 말했다.낙찰 가격에는 ‘인테리어 비용’도 감안해야 한다. 이 교수는 인테리어는 최대한으로 할 것을 주문했다. 그는 “초보자들에게는 2000만원 정도 과감하게 투자하는 게 좋다”면서 “빌라는 힘을 줘서 인테리어를 하면 7000만~8000만원을 더 받는다는 생각으로 해야한다”고 설명했다.

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  "왜 우리집은 안 오르지?"…서울 집값, '여기'만 오른다

  김아름 기자 2024.10.25

  [이데일리 김아름 기자] 올해부터 내년까지 마포아파트 입주물량이 하나도 없는 것으로 나타났다. 25일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김인만부동산경제연구소장과 함께 서울 집값에 대한 긴급진단 콘텐츠를 내놨다.서울 아파트값이 31주 연속 상승세를 보이고 있지만 정작 “우리집은 안올랐다”는 사람들도 여전한 현실이다. 영상에서는 정부가 대출규제를 강화하며 오르던 서울 아파트값이 주춤한 장세에서 어느 지역을 선택해야할지 현황을 분석했다.김인만 소장은 영상에서 ①역세권 ②주거환경(편의시설) ③양질의 일자리를 확보한 지역은 ‘불패’라고 분석했다. 그는 서울에서도 양극화가 심화되는 장세에서 한강벨트로 불리는 강남·마포·용산·성동 지역의 아파트 값이 오르고 있다고 했다.강남3구와 용산구의 집값은 이미 크게 올랐기 때문에 현실적으로 접근할 수 있는 마포나 성동 지역을 눈여겨 봐야 한다는 지적이다. 다만 성동구의 경우 강남과 다리하나 건너면 갈 수 있는 입지적인 부분으로 주로 강남에 사는 부모님들이 자녀에게 성동지역에 집을 사주는 경우가 많다고 전했다.마포는 고소득 직장인이 근무하는 여의도와 광화문 지역의 수요가 많아서 실제 집값을 받쳐주고 있다고 강조했다. 특히 마포의 경우 입주물량이 하나도 없고 분양물량도 희소한 상황이다.실제 부동산R114 랩스에 따르면 지난 10개년 마포구 아파트 입주물량은 2015년 2213가구, 2016년 1518가구, 2017년 543가구, 2018년 1436가구, 2019년 1389가구, 2020년 1771가구, 2021년 1825가구, 2022년 60가구, 2023년 1446가구, 2024년 0가구, 2025년 0가구로 집계됐다. 분양물량은 올해 7월 마포자이힐스테이트 라첼스와 마포에피트어바닉 단 두 곳 뿐이었다. 이미 분양계약이 마무리된 곳을 제외하면 올해 사실상 마포에피트어바닉 한 곳밖에 남지 않은 것이다. 영상에서는 마포는 오피스텔 시장도 수요가 받쳐주기 때문에 침체기를 맞은 적이 없다는 분석과 함께 더이상 마포지역에 개발할 땅이 없어 아파트나 오피스텔의 공급이 거의 없을 것으로 전망했다. 김 소장은 영상에서 내년 금리인하와 입주물량 부족을 이유로 전세보다는 내집마련을 해야한다고 강조하며 현재 비싼 신축아파트를 마련할 여력이 되지 않는다면 대안을 선택해서 단계적으로 넓혀가는 것도 방법이라고 조언했다.