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• "전매제한 풀리면 반사이익 기대"..규제해제 예상지 주목

  오희나 기자 2022.12.07

  [이데일리 오희나 기자] 최근 정부가 부동산 연착륙을 위해 규제 완화를 이어가고 있는 가운데 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다. 정비업계에서는 규제지역 적용 여부에 따라 전매 제한 요건이 달라지기 때문에 이 부분을 주목해야 한다고 한다. 7일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제완화에 따른 투자 전략에 대해 들어봤다.김 소장은 “조정대상지역은 각종 세금에 대한 규제이고, 투기과열지구는 재개발·재건축 즉 정비사업에 대한 규제다”면서 “조정대상 지역이 해제된다고 해도 1세대1주택 비과세는 취득시점에 걸리는 것이고, 다주택자 중과 적용은 처분 시점에 걸리는 것”이라고 말했다. 이어 “조정지역에서 비조정지역으로 해제됐다고 해서 비과세 적용을 받기 위해 실거주를 안해도 되냐고 묻는 분들도 있지만 그건 아니다”라고 말했다. 이어 “조합원지위양도 금지 규정은 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분인가일로부터 소유권이전등기시까지 전매 금지”라며 “투기과열지구대상에서 해당되기 때문에 투기과열지구에서 해제되면 전매가 가능해진다는게 포인트”라고 설명했다. 예를 들어 인천 같은 경우 정비사업지역들이 많은데 해당지역들도 전매 금지에 걸렸다가 이제 전매가 가능해졌다고 설명했다. 5년 재당첨 금지 같은 경우도 투자포인트가 달라진다고 강조했다. 김 소장은 “투기과열지구에서 분양 대상자가 되면 5년 동안 분양 신청을 하지 못한다”면서 다만 “분양신청대상이 안되는 것도 투기과열지구에 재개발·재건축이라는 게 포인트다. 5년 재당첨금지 대상자라면 투기과열지구가 아닌 재개발 ·재건축의 정비 사업 물건은 사도 된다”라고 말했다. 그러면서 “이전에는 아예 분양신청이 완료된 물건들이나 아예 초기투자지역에 투자를 했다”면서 “지금은 규제 지역이 완화되는 투자처를 주목해야 한다”고 강조했다. 정부가 지난 11월10일 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다면서 향후 규제 지역에서 해제되는 지역을 관심있게 봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “남아있는 경기권들 같은 경우도 최소한 투기과열지구에서 해제를 해줄 것”이라며 “서울의 경우 중심 지역은 멀었지만 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등은 투기과열지구를 해제하는 것까지 기대해볼 수 있을 것”이라고 했다. 그러면서 “광명은 투기과열지구기 때문에 해제되면 전매금지 반사이익을 얻을 수 있는 지역들이 있다”면서 “광명뉴타운 1·2·4·5·10구역은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행인가 신청을 했기 때문에 관리처분인가가 나도 전매제한 예외인 구역이다. 반면 광명 9·11·12 구역 은 전매제한이 걸려있다”고 했다. 이어 “11구역의 경우 대장지역임에도 불구하고 전매제한이 걸려있기 때문에 투자금액이 전매가 가능한 4구역보다 더 싸다. (투기과열지구 해제를 염두에 둔다면) 투자기회라고 볼수 있다”고 말했다. 김 소장은 “광명 뿐만 아니라 하남, 성남, 과천 등도 재개발·재건축들이 많은데 관리처분인가가 나면 전매금지를 앞두고 있는 곳에서 급매가 나오면 오히려 지금 사는 게 좋을 수도 있다”면서 “다음 규제완화 지역을 예상해보고 기다려보는 것도 좋을 것”이라고 말했다.

• "둔촌주공 온다"…분양시장 '지각변동'

  오희나 기자 2022.11.25

  [이데일리 오희나 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공이 내달 5일 분양에 나선다. 지상 최고 35층에 85개동, 총 1만2032가구가 들어서고 일반분양 물량만 4786가구에 달하면서 서울 분양시장에서 가지는 파급력이 상당하다. 25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘둔촌주공’ 분양이 시장에 미치는 영향에 대해 들어봤다.이날 청약홈에 올라온 입주자모집공고에 따르면 올림픽파크포레온 아파트는 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 주택형별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이다.분양가는 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2900만~8억8100만원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억1280만원 등이다. 정부가 중도금 대출 가능 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하면서 59㎡까지 중도금 대출이 가능하다. 다만 수요가 가장 많은 84㎡는 12억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 김 소장은 “이전에는 중도금 대출 가능 여부에 따라 당첨 가점이 심하면 20점까지 차이가 났다”면서 “최근에는 가점이 낮아졌지만 둔촌주공의 평균 당첨 가점은 생각보다 낮지 않을 것”으로 예상했다. 이어 “둔촌주공이 입주하는 2025년에는 금리 인상이 어느정도 마무리되고 심각한 시기는 지나갔을 시점”이라며 “인서울에서 둔촌주공만한 입지에 신축을 받을수 있다는 것에 주목해야 한다”고 강조했다. 김 소장은 또 “약 1만가구 재건축 단지였던 헬리오시티가 분양할때 과연 분양이 될까 우려하는 시각도 많았고 입주할땐 입주 폭탄이 터지기도 했다”면서 “둔촌주공은 헬리오시티를 훌쩍 넘는 1만2000여가구의 전무후무한 대규모 단지다. 일반분양 가구수만 4700여세대가 되다보니 시장 파급력이 상당하다. 입지가 좋은 만큼 많은 사람들이 기다렸던단지”라고 했다. 둔촌주공은 행정구역상으론 강동구지만 송파구 올림픽선수촌아파트 바로 옆에 위치해 ‘송파구 생활권’이라며, 5호선 둔촌동역·9호선 오륜역이 인근에 있는 역세권 단지라고 덧붙였다. 김 소장은 “둔촌주공 이후 분양하는 단지들의 분양가가 중도금 대출이 가능한 12억원선으로 맞춰지면서 싸지 않을 것”이라며 “둔촌주공을 제외하면 그만한 입지·분양가에 사실상 갈만한 곳이 없다”고 말했다. 최근 사생활 침해 논란이 되고 있는 ‘주방뷰’에 대해서는 평면에 대한 이해가 필요하다고 지적했다. 김 소장은 “판상형과 타워형을 비교하면 당연히 판상형이 통풍도 잘되고 구조가 좋다”면서 “타워형에서 주방 부분은 창이 원래 나지 않는 것으로 설계하면 되는데 통풍을 위해 창 하나를 추가한 것이다. 불투명 필름 ‘에칭 유리’를 적용해 사생활 논란도 없도록 했다”고 설명했다. 김 소장은 또 “앞으로 분양시장의 향배는 둔촌주공에 달렸다”면서 “부정적인 논란도 많고 분양가도 다소 높아지긴 했지만 둔촌주공이 완판이 된다면 이 정도 수준의 분양가는 시장에서 소화할수 있는 수준이고 분양을 기다리는 대기 수요가 탄탄하다는 시그널을 줄수 있을 것”이라고 강조했다.

• "청약통장 절대 깨지 마세요"

  박종화 기자 2022.11.23

  [이데일리 박종화 기자] 최근 미분양이 늘고 청약통장 금리가 바닥을 길면서 청약통장을 해지할까 고민하는 이들이 늘고 있다. 청약 전문가인 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표는 이들에게 단호히 말한다. “청약통장은 절대 깨시면 안 됩니다” 그는 “부동산 사이클은 돌고 돈다”며 “청약통장은 가입일부터 청약 가점이 쌓이는 구조이기 때문에 만들어 놓으면 분명 쓸 날이 온다”고 말했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 23일 정 대표를 만나 청약 전략을 들어봤다. 정 대표는 최근 청약 시장 상황을 두고 “잘 되는 곳은 경쟁률이 매우 높게 나오지만 안 되는 곳은 미분양이 속출하고 있다”며 “지역별 양극화가 심화됐다”고 말했다. 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 1년 전보다 세 배 넘게 늘었다. 정 대표는 “입지 대비 분양가가 너무 비싸거나 주변 구축 단지 가격이 분양가보다 싸다면 여지 없이 미분양이 되고 있다”고 했다.정 대표는 “내년에 분양을 준비 중이 좋은 단지들이 상당히 많다”며 “금리 인상 때문에 시장 심리가 많이 위축됐지만 청약으로 내 집 마련을 생각하고 있는 분들이라면 이들 분양 예정 단지 일정을 잘 체크하면 좋다”고 조언했다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트)을 비롯해 래미안 원펜타스(신반포15차), 신반포 메이플자이(신반포 4지구), 이문 2·3구역 등이 정 대표가 꼽은 내년 분양 대어(大魚)다.청약을 준비한다면 청약 제도 개편도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 규제지역에서도 전용면적 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30%를 추첨제로 청약 당첨자를 적용하기로 했기 때문이다. 대신 전용 85㎡ 초과 물량은 가점제 비율이 80%까지 높아진다. 정 대표는 “2030세대가 청약에 당첨될 수 있는 기회의 문이 열렸다”며 “서울로 청약 수요가 몰리는 현상이 더 심화할 것 같다”고 말했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서서 일부 물량을 분양하는 것)은 어떨까. 정 대표는 “공공 사전청약은 보험”이라고 말했다. 사전청약에 당첨되더라도 본 청약까지는 재당첨 제한 없이 다른 단지 청약을 넣을 수 있기 때문이다. 정 대표는 “당장 가용 자금이 없는 사회 초년생은 사전청약을 잘 활용하면 분양대금을 모을 수 있는 장점이 있다”고 말했다.

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• 송중기, 재벌2세 못지않은 실제 저택은 얼마?

  신수정 기자 2022.11.27

  [이데일리 신수정 기자] 과거로 회귀해 재벌가 자제로 인생 2회차를 연기하는 송중기의 실제 저택이 다시 주목받고 있다. 그가 100억원대에 사들인 이태원 집값이 크게 뛰면서다.송중기의 신축 집(사진=진=IHQ 방송화면 캡처, 재벌집 막내아들 JTBC 캡처)부동산업계에 따르면 서울 용산구 회나무로44길(이태원동)의 평균 공시지가는 2016년 당시는 1300만원대 안팎이었지만, 지난 1월 기준 2600만원까지 치솟아 100% 이상 올랐다.송중기는 2016년 11월 대지면적 약 600㎡(180평)인 이 주택을 100억원에 매입했다. 약 1년 후 결혼을 발표한 송중기·송혜교 씨의 신혼집으로 이 단독주택이 유력하게 거론되기도 했다. 2018년 이혼발표 후 이 집의 매각 여부에 관심이 쏠렸지만, 소유주 변경 없이 2020년 2월부터 재건축이 진행됐다. 단독주택은 지하 3층, 지상 2층에 연면적 약 993㎡(300평) 규모의 건물로 변신했다. 애초 단독주택 완공예정일은 2021년 6월이었으나 약 8개월 후인 2022년 2월 8일 완공됐다. 다만, 주택은 5년째 공실인 것으로 전해졌다.배우 송중기가 경기도 고양시 킨텍스 제2전시장에서 열린 제8회 2022 아시아태평양 스타 어워즈(APAN·에이판) 레드카펫 행사에서 포즈를 취하고 있다.(사진=연합뉴스)송중기씨는 이 단독주택 매입 두 달 만에 약 80억원의 근저당권을 설정했는데, 근저당권자는 제이케이블리스로 송중기 씨의 형이 설립한 연예매니지먼트 회사다. 2019년 1월 31일 근저당권을 해제했다. 재건축 시작 후인 2020년 8월 25일 32억 4000만원, 2021년 6월 6억 8040만원의 근저당권을 우리은행이 설정했다. 이 주택은 현재 최소 200억원 이상으로 평가받고 있다. 이 집 바로 뒤편에 있는 대지면적 654㎡, 연면적 577㎡ 규모의 주택도 최근 230억원에 매물로 나왔다.한편 2019년 8월 JTBC ‘한끼줍쇼’에서 송중기 주택이 나왔다. 당시 이경규 강호동 허재 이만기는 이태원 1동을 방문해 밥을 얻어먹으려고 담장이 유난히 높은 한 주택의 초인종을 눌렀다. 하지만, 초인종은 울리지 않았고 허재가 “비밀번호를 누른 것 같다”고 하자 이경규가 “자동으로 열리는 문이다”라고 말하는 등 주택 앞에서 옥신각신하는 모습을 보이기도 했다.‘은밀한 뉴스룸’ 송중기의 신축 집이 공개됐다. (사진=진=IHQ 방송화면 캡처)

• 내향형 핵인싸 크러쉬가 사는 집은?

  신수정 기자 2022.11.20

  [이데일리 신수정 기자] 크러쉬가 MBC 예능프로그램 ‘나 혼자 산다’에서 내향형이지만 동네 모임을 주도하는 모습을 보여 그가 살고 있는 집에 대해 관심을 모으고 있다. 최근 방송에서는 크러쉬가 아파트 주민들과 산책모임을 하고 단골 선술집에서 손님들과 함께 하는 모습이 전파를 탔다. MBC 예능프로그램 ‘나 혼자 산다’ 방송화면 캡쳐.5년 전 이사했다고 밝힌 크러쉬의 집은 서울 용산구 일원의 ‘래미안 첼리투스’다. 단지는 2011년 옛 렉스 아파트를 재건축해 2015년 완공한 곳으로 지하 3층~지상 최고 56층, 전용면적 124㎡ 단일면적, 460세대로 지어졌다. 단지는 현재 한강변 최고높이를 자랑하는 56층짜리 초고층 주상복합이다. 2009년 오세훈 전 서울시장이 발표한 ‘한강르네상스’에 따라 기부채납 면적을 25%까지 늘려 초고층 재건축 허가를 받았다.이 단지에서 가장 주목 받는 부분은 3개동이 연결된 17층의 스카이브릿지다. 이를 통해 건물을 편리하게 이동할 수 있다. 골프장, 게스트하우스, 헬스장, 카페 등 입주민들을 위한 커뮤니티도 잘 조성돼 있다. 지하철 4호선과 경의중앙선 환승역인 이촌역, 경의중앙선 사이에 있어 열차 이용이 쉽다. 차량으로는 강변북로로 쉽게 진입할 수 있고 강남권 접근성도 높다. 아파트 단지 뒤로는 용산공원이 있다. 가장 큰 장점은 460가구 모두가 한강 조망이 가능하게 설계했다는 점이다.가구수가 많지 않아 매매가 잦은 편은 아니다. 2015년 준공된 래미안첼리투스는 입주 당시 전용면적 124㎡가 20억5000만원 상당이었지만 현재 동일평형 실거래가는 지난 1월 50억 9998만원에 거래됐다. 전세가격은 지난 10월 18억 100만원에 계약서를 썼다. 한편 크러쉬는 동네 주민들과 돈독한 반려견모임을 공개하기도 했다. 크러쉬는 “강아지 모임 멤버들이다. 이사 후 두유와 주변 산책을 하다 자연스럽게 모임을 하게 됐다. 생일자가 있으면 만나서 축하 파티도 하고, 여름에는 수영장도 같이 놀러 가는 사이”라고 5년 동안 함께한 ‘개뮤니티(개+커뮤니티)’를 소개했다.

• 사업 대박난 허경환, 80억에 매입한 빌딩은 어디?

  신수정 기자 2022.11.15

  [이데일리 신수정 기자] 방송인 겸 사업가 허경환이 80억원 규모의 건물주가 됐다.허경환, 수원 팔달구 인계동 빌딩 (사진=소속사, 네이버 로드뷰)15일 부동산업계에 따르면 허경환은 경기 수원 팔달구 인계동의 한 빌딩을 지인과 공동 명의로 80억원에 매입했다. 허경환은 지난 4월 건물의 매입 계약을 체결했고 지난달 잔금을 치렀다. 이 빌딩은 지하 1층~지상 7층 규모로 대로변에 위치해 있으며, 인근에 대단지 아파트가 있어 배후 수요가 안정적이라는 평가를 받고 있다. 건물에 대한 지분 형태는 2분의 1로 각각 현금 20억원을 투자한 것으로 보인다.입점 시설은 카페, 운동시설 등 생활 밀착형 업종으로 구성됐다. 매입을 시작한 4월 연수익률은 5.4%로 안정적인 임대수익과 장기 보유 측면에서 매입한 것으로 분석된다. 다만 현재 금리가 매입 당시보다 크게 오르면서 이자를 충당한 뒤 남은 임대 수익은 많지 않을 것으로 보인다. 부동산업계 관계자는 “인근 단지의 배후수요가 탄탄해 카페와 편의점 등의 임대료 등은 걱정하지 않아도 되는 입지”라며 “다만 최근 금리가 많이 오르면서 대출 이자를 제외하고고 많은 임대수익을 얻긴 어려워 장기적인 부동산 자산 포트폴리오 구성하기 위해 빌딩을 매입한 것으로 보인다”고 설명했다. 2007년 KBS 공채 개그맨으로 데뷔한 허경환은 개그콘서트 ‘거지의 품격’ ‘꽃보다 남자’ 등의 코너에 출연해 인기를 얻었다. 2010년 간편 운동식 전문업체 ‘허닭’을 창업, 웰빙 열풍과 맞물려 닭가슴살 매출이 상승세를 탔다. 사업 도중 동업자에게 27억원대 사기를 당하는 등 부침을 겪었으나 지난해 매출 700억원을 기록하는 등 승승장구했다. 허경환은 예능서 닭가슴살 사업 매출에 대해 “부가세를 포함 안 하고 매출이 600억 정도”라고 밝혔다. ‘허닭’은 올해 1월 국내 밀키트 1위 프레시지에 인수됐다. 매각 금액은 1000억원가량으로 알려졌다.