상속받은 APT~ APT~ 양도세 폭탄 피하는 절세팁[상속의 신]

[조용주 법무법인 안다 대표변호사·안다상속연구소장] 우리나라 주택의 60% 이상은 공동주택이다. 대부분이 아파트에 살고 있으나 젊은 사람들은 아파트 하나를 구입하는 것이 어렵다. 그래서 부모님들은 자식들에게 자신이 살고 있는 아파트를 죽은 후에는 주고 싶어 한다.

부모님으로부터 아파트를 물려받은 뒤 시간이 지나 그 아파트를 매매해야 하는 경우가 생기는데 이때 발생하는 양도소득세의 절세방법은 상속인들이 반드시 알아야 한다. 어떻게 하면 절세할 수 있는지 알아보자.

수도권에 살고 있는 김영철 씨는 아버지가 살고 있는 아파트를 아버지가 돌아가신 후에 다른 상속인들과 협의로 상속을 받았다. 아버지는 돌아가시기 6년 전에 아파트를 취득하셨고, 영철 씨는 현재 필요에 의해 매각하려고 한다. 이때 양도소득세가 어느 정도 나오는지 알고 싶어 한다.

영철 씨가 무주택자인 상태에서 아버지의 아파트를 상속받았다고 가정해보자. 1세대 1주택인 경우에 2년 이상 보유한 후에 매각을 해야 양도소득세가 비과세된다. 보유기간은 자산의 취득일로부터 매각일까지다. 기본적으로 상속재산의 취득일은 상속재산분할협의의 효력이 있는 상속개시일이다. 상속개시일은 아버지가 돌아가신 날을 말한다. 그날로부터 매각할 때까지 2년 이상 보유해야 비과세 요건이 된다.

그런데 소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호에 의하면 ‘상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간’을 보유기간에 합산하기로 돼 있다. 쉽게 말하자면 아버지가 돌아가시기 전까지 영철 씨가 아버지와 같이 살았다면 그 기간을 보유기간에 합산하겠다는 것이다. 그렇다면 영철 씨가 상속 후에 아파트를 팔더라도 바로 1세대 1주택의 비과세요건이 되는 것이다. 영철씨가 아버지와 같이 살지 않았다면 아버지가 돌아가신 때로부터 2년 후에 매각을 해야 비과세 요건이 된다.

양도소득세에서 중요한 것이 세율이다. 양도소득세의 세율은 보유기간에 따라서 단기간에는 중과를 하고, 장기간에는 단계별로 세율에 혜택이 있다. 보유기간이 1년 미만인 경우에는 양도차익의 77%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 양도차익의 66%, 2년 이상은 양도차익의 6%부터 49.5%의 세율을 적용받는다.

그런데 이때의 보유기간은 1세대 1주택의 보유기간의 해석과 다르다는 점에 유의해야 한다. 소득세법 제104조 제1항 1호에 의하면 ‘상속받은 재산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날’을 취득일로 보고 있다. 그래서 보유기간은 취득일부터 매각일까지인데 아버지가 재산을 취득한 날을 취득일로 보고 보유기간을 계산해야 한다. 영철 씨는 아버지의 아파트를 상속받은 경우 아버지가 그 아파트를 취득한 날을 기준으로 보유기간을 산정해 양도세율을 적용하면 된다.

또한 양도소득세에서 가장 유념해서 봐야 할 것이 장기보유특별공제다. 장기보유특별공제는 오랫동안 자산을 보유하고 있는 경우 인플레이션을 반영해 그 자산의 가치를 보존할 필요성이 있으므로 인정되는 제도다. 최소한 보유기간이 3년 이상이 돼야 장기보유특별공제를 인정받을 수 있는데 이런 경우 ‘낮은 장특공제’라고 부른다. 그리고 1세대 1주택이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 혜택을 주기 위해 만든 것이 ‘높은 장특공제’라고 부른다. 낮은 장특공제는 보유기간에 따라 매년 2%씩 공제가 되고, 높은 장특공제는 보유기간 매년 4%씩 공제되고 거주기간 1년에 4%씩 공제가 돼 그 비율을 합한 만큼 공제된다.

만약 영철 씨가 아파트를 5년 살고 그중 3년 거주했다면 32%의 높은 장특공제를 적용받게 된다. 거주하지 않았다면 10%의 낮은 장특공제를 받을 뿐이다. 상속된 아파트의 경우에는 장기보유특별공제를 계산할 때 인정되는 취득일은 실제로 영철 씨가 아파트를 취득한 아버지의 사망일이다. 장기보유특별공제는 아버지의 사망일로부터 아파트의 매각일까지만 보유기간으로 인정되는 것이다.

이렇게 상속주택인 경우 보유기간의 산정이 △1세대 1주택 비과세 요건 판단시 △양도소득세율 판단시 △장기보유특별공제 판단시 모두 다르다. 그래서 최대한 세금을 절약하기 위해서는 이러한 보유기간에 대한 계산을 착오 없이 한 후 매각 여부를 결정해야 한다. 만약 그렇지 않고 매각한 경우에는 생각보다 많은 양도소득세를 부담할 수 있다. 아파트를 매각할 경우 절세를 고려하지 않고 함부로 하면 후회하기 쉽다. 세금 절약을 위해서는 항상 전문가의 의견을 듣고 매각 여부를 결정하는 것이 좋다.

■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △안다상속연구소장 △법무법인 안다 대표