건물주라면…상속세 절세 핵심은 임대차 설계[상속의 신]

[조용주 법무법인 안다 대표변호사·안다상속연구소장] 서울 용산구에 거주하고 있는 80세 김성수 씨는 건물을 보유하고 있는데 그 건물의 시가가 20억원이다. 그런데 김성수 씨는 나이가 있어서 건물을 임대하는 경우 보증금과 월세를 어떻게 설정하는 것이 상속세를 절약하는데 도움이 되는지 고민이다. 이러한 경우 고려해야 할 점은 상속세의 계산시 상속채무가 상속재산가액에서 공제되므로 이를 절세에 어떻게 이용할지와 보증금으로 받은 돈을 어떻게 사용했는지에 대한 추후 입증 문제로서 상속추정제도에 어떻게 대응할 지이다.

상속채무란 상속개시일 현재 피상속인이 부담해야 할 확정된 채무로서 공과금 이외의 모든 부채를 말하며 상속인이 실제로 부담하는 사실이 입증돼야 한다. 국가·지방자치단체·금융기관의 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류, 그 밖의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정 및 이자 지급에 관한 증빙 등에 의해 그 사실을 확인할 수 있는 서류가 필요하다.

피상속인이 비거주자인 경우에는 당해 상속재산을 목적으로 하는 임차권, 저당권 등 담보채무, 국내사업장과 관련해 장부로 확인된 사업상 공과금 및 채무 등에 한정해 차감할 수 있다. 피상속인이 연대채무자인 경우에는 상속재산에서 공제할 채무액은 피상속인의 부담분에 상당하는 금액에 한해 공제할 수 있다.

피상속인이 부담하는 보증채무의 경우에는 주채무자가 변제불능의 상태에 있어 상속인이 주채무자에게 구상권을 행사할 수 없을 경우에는 그 상당한 금액을 채무로 공제한다. 이러한 상속개시 당시 피상속인의 채무가 존재하는지의 여부, 보증채무 및 연대채무의 경우 주채무자가 변제불능 상태에 있어서 피상속인이 이를 부담할 수밖에 없다는 사정의 입증은 납세의무자인 상속인이 부담한다.

상속개시일 전 재산을 처분하거나 예금을 인출 또는 채무를 부담한 경우로서 사용처가 객관적으로 명백하지 아니한 금액은 이를 상속인이 상속받은 것으로 추정해 상속세 과세가액에 산입된다. 이를 추정상속재산이라고 한다. 피상속인이 재산을 처분해 받은 그 처분대금 또는 피상속인의 재산에서 인출한 금액에 대해 상속인이 구체적인 사용처를 규명해야 한다. 상속개시일 전 1년(2년) 이내에 재산 종류별로 계산해 피상속인이 재산을 처분해 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 2억원(5억원) 이상인 경우이다.

피상속인이 재산을 처분해 받은 그 처분대금 또는 피상속인의 재산에서 인출한 금액에 대해 사용처가 불분명한 경우의 추정상속재산은 미입증금액 - Min(처분재산가액 등 × 20%, 2억원)으로 계산한다. 만약 상속개시전 6개월 전에 임차보증금 8억원을 받았다면 그 돈의 사용처를 상속인들이 입증해야 한다. 이를 입증하지 못하는 경우에는 상속추정제도에 의해 해당 금액이 상속재산가액에 합산된다. 이때 가산하는 금액은 미입증금액이 전액이라면, 8억원에서 8억원의 20%와 2억원에서 적은 금액을 공제한 것이어서 6억4000만원이 상속재산가액에 합산돼 세금이 늘어난다. 다만 보증금채무로서 상속재산가액에서 공제되는 것은 별개 문제다.

건물의 임대차보증금은 상속채무에 해당한다. 그리고 임대차보증금에도 상속추정제도가 적용된다. 그래서 2년 이내의 임차보증금을 채무로 신고한 경우에는 그 사용처에 대한 증빙을 철저히 확보해둬야 한다. 그러한 사용처에 대해 제대로 세무 조사시에 소명하지 못하는 경우에는 상속세를 추가적으로 더 부담할 수 있다. 그리고 임차보증금을 받는 경우가 월세를 더 받는 경우보다 절세 측면에서 더 나을 수 있다. 그러나 월세가 좋을지, 임차보증금이 좋을지에 대해서는 상황별로 다르므로 전문가와 상담해 결정할 문제다. 통상적으로 상속받을 재산이 많은 상속인은 월세보다는 보증금을 받으면 부채로 인정받을 수 있어 상속세 절세에 도움이 된다.

상속에서 상속채무가 인정되면 국세청에서 사후관리를 하므로 언제든지 세무조사가 나올 수 있다. 상속세의 결정에서 재산취득자금 출처 확인 등에서 인정된 부채는 국세통합시스템에 입력되고, 부채 사후관리 대상자에게 해명할 사항이 필요한 경우 부채 상환에 대한 해명자료 제출안내문을 우편으로 발송한다. 그리고 사후관리 결과 채권자 변동사실, 채무감소 사실 등이 확인된 경우에는 즉시 그 사실을 국세통합시스템에 입력하도록 돼 있다. 상속세 세무 조사가 한 번에 끝나지 않는 이유가 여기에 있다.

■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △안다상속연구소장 △법무법인 안다 대표