데이터로 본 판교 테크노밸리 ‘혁신 생태계의 진화’[0과 1로 보는 부동산 세상]

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 한때 정보기술(IT)와 게임 기업의 낙원으로 불리던 판교 테크노밸리가 변신을 꾀하고 있다. 마치 자연 생태계가 시간 흐름에 따라 변화하듯, 판교의 기업 생태계도 끊임없이 진화 중이다. 데이터 전문 상업용 부동산 기업 알스퀘어의 최신 분석 결과, 이러한 변화의 실체가 뚜렷이 드러나고 있다.

성남 판교 제1·2테크노밸리 중간 지점에 위치한 판교역 인근 전경.(사진=성남시)

알스퀘어의 R.A에 따르면, 2024년 2분기 판교 테크노밸리의 오피스 임대료는 전년 동기 대비 5.3% 상승했다. 이는 서울 강남권의 4.1% 상승률을 웃도는 수치다. 판교 지역의 수요가 여전히 강세임을 보여준다. 그러나 이 수요의 주체가 변화하고 있다는 점이 주목할 만하다.

최근 판교에서는 흥미로운 ‘서식지 이동’이 관찰되고 있다. 게임 회사 스마일게이트가 떠난 자리에 제조업의 강자 한화정밀기계가 둥지를 틀었다. 알스퀘어는 생태계의 중재자처럼 두 기업 간의 공간 이동을 원활하게 연결했다.

이러한 변화는 우연이 아니다. R.A 임대차 거래 데이터를 분석한 결과, 2024년 상반기 판교 지역 신규 임차 기업 중 제조업 비중이 27%로, 전년 동기 18%에서 크게 증가했다. 현대제철, HD현대, 현대차 등 대형 제조업체들이 앞다퉈 판교로 ‘서식지’를 옮기고 있다.

JLL의 분석을 인용하면, 판교 중심 상업지역 오피스에서 정보통신업의 비중이 91.1%에서 85.7%로 감소했다. 이는 마치 우거진 숲에서 한 종류의 나무가 줄고, 다양한 수종이 자리 잡는 것과 같다. 이러한 다양성은 생태계를 풍성하고 견고하게 만든다.

2024년 들어 판교 지역에서 1만㎡ 이상 대형 오피스 거래 5건 중 3건이 제조업 기업에 의한 것이었다. 이는 제조업체들이 AI와 같은 첨단 기술을 흡수하기 위해 판교라는 비옥한 토양을 선택하고 있음을 보여준다.

그러나 이러한 변화는 판교에만 국한된 것이 아니다. R.A의 R&D센터 이전 데이터에 따르면, 2023년부터 2024년 상반기까지 10개 이상의 대기업이 R&D센터를 서울 인근으로 이전했다. GS건설, 현대자동차, 캠트로닉스 등이 대표적이다.

이러한 기업들의 이동은 상업용 부동산 시장에 새로운 바람을 일으킨다. 알스퀘어의 거래 중개 데이터를 보면, 2024년 상반기 판교 지역 오피스 거래의 40%가 업종 전환을 동반한 것으로 나타났다. 이는 전년 동기 25%에서 크게 증가한 수치다.

판교를 중심으로 한 수도권 상업용 부동산 시장은 지금 역동적인 변화의 시기를 맞이하고 있다. 데이터로 새로운 비즈니스 생태계의 탄생을 목격하고 있는 것인지도 모른다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)