용산 유엔사부지에 짓는 '더 파크사이드', 이르면 3월 분양

[이데일리 김성수 기자] 유엔사부지 복합개발사업장에 지어지는 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양이 올해 3~4월 진행된다. 현재 추가 설계변경 승인을 기다리는 중이다.

탄핵 정국으로 시장상황이 불안정한 만큼 분양시점이 더 미뤄질 가능성도 있지만 일레븐건설은 올해 상반기 중에는 분양할 계획이다. 서울과 수도권에 주택 공급 부족이 심각해지는 만큼 장기적으로 분양 성과가 좋을 것으로 예상된다.

일레븐건설, 추가 설계변경 신청…용산구청 검토

6일 부동산업계에 따르면 ‘더 파크사이드 서울’ 내 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’는 올해 3~4월 분양이 진행될 예정이다.

유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구, 오피스텔 723실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다.

(자료=서울시, 용산구청)

시행사는 용산일레븐(일레븐건설 종속회사)이다.

용산일레븐은 위탁자로서 사업부지 및 기타 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 대한토지신탁에 관리형토지신탁했다. 사업은 수탁자에 의해 진행된다.

사업비는 11조원 규모며 전체적 단지명은 ‘더 파크사이드 서울’, 오피스텔 명칭은 ‘더 파크사이드 스위트’다. 시공사는 현대건설로 지난 2023년 2월 착공해 공사를 진행하고 있다. 오피스텔 723실은 △1.5룸 212실 △2룸 237실 △3룸 272실 △펜트하우스 2실로 구성된다.

단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ 공공보행통로도 갖춰진다. 고급 주거단지인 만큼 오피스텔 분양가는 계약면적 기준 평당 1억5000만원을 넘을 것으로 예상된다.

시행사 일레븐건설은 발코니 확장 등 설계변경으로 용산구청에 작년 6월 인허가를 신청한 후 설계변경 승인을 기다렸다.

발코니 확장을 할 경우 오피스텔 평면이 다 바뀌기 때문에 견본주택(모델하우스)도 전부 변경해야 한다. 이에 따라 용산구청은 작년 10월 31일 사업계획승인 변경신청을 처리했다.

이후 일레븐건설은 작년 11월 29일 용산구청에 추가 변경을 하겠다고 신청했다. 현재 용산구청이 이를 다시 승인하는 절차가 남았다.

사업계획승인으로 인허가가 마무리되면 일레븐건설은 오는 3~4월경 오피스텔부터 분양할 계획이다. 아파트는 오는 2027년경 후분양한다.

미국 추가 금리인하 기대…작년 인허가·준공 ‘급감’

탄핵 정국으로 시장상황이 불안정한 만큼 분양시점이 더 미뤄질 가능성도 있다. 다만 일레븐건설은 올해 상반기 중에는 분양할 계획이다.

고금리 지속으로 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 수요가 위축돼 있지만, 향후 금리가 점차 낮아지면 사업성도 개선될 것으로 기대된다.

오른 공사비와 이자비용이 수익성을 떨어트리는 요소라서 금리 하락으로 이자비용이라도 줄면 사업성이 개선될 수 있다. 미국 연방준비제도(연준)의 추가 금리인하에 대한 기대감도 지속되고 있다.

연방공개시장위원회(FOMC) 위원들의 미래 금리 기대치를 나타내는 점도표를 보면 올해 두 번 정도 추가 금리인하를 할 것으로 보인다.

서울과 수도권에 주택 공급 부족이 심각해지는 만큼 장기적으로 분양 성과가 좋을 것으로 예상된다. 올해 아파트 인허가 물량이 급감했고 그간 착공 실적이 없었던 만큼 아파트 준공 물량도 예년보다 줄어든 상태다.

국토교통부가 지난달 30일 발표한 ‘11월 주택통계’를 보면 작년 1~11월 누계 기준 주택(아파트·비아파트 포함) 인허가실적은 전국 27만3121가구로 전년 동기(33만1263가구) 대비 17.6% 줄었다.

주택 인허가 실적 (자료=국토교통부 작년 11월 ‘주택 통계’)

이 기간 수도권 인허가는 11만5558가구로 전년 동기 대비 19.4% 감소했고, 지방은 15만7563가구로 전년 동기 대비 16.2% 감소했다.

수도권 주택 준공(입주) 물량도 줄었다. 올해 1~11월 누적 기준 수도권 내 준공된 주택은 18만4247가구로 전년 동기 대비 10.9% 감소했다.

아파트 기준으로 봐도 수도권 내 준공 물량이 감소했다. 올해 1~11월 누적 기준 수도권 내 준공된 아파트는 16만6788가구로 전년 동기 대비 2.6% 감소했다.

이 사업의 1조3000억원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF)은 오는 2027년 6월 20일경 만기가 돌아온다. 주관사는 메리츠증권이며 장기차입금 금리는 6.4%다.

또한 일레븐건설로부터 후순위차입금으로 지난 2023년 말 기준 2482억1299만원(금리 4.6~5.0%)을 빌린 상태다. 사업을 위한 장기차입금(1조3000억원) 및 후순위차입금(2482억원)은 개발사업의 종료 시점인 2027년 만기 일시 상환될 예정이다.