성수동 삼표부지 개발, 사전협상 연말 끝낸다…브릿지론 후년 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시내 ‘알짜배기 땅’인 성동구 성수동 삼표 레미콘공장 부지(이하 삼표부지) 개발사업이 연말 사전협상 완료를 목표로 진행 중이다.

이 사업은 민간사업자인 SP성수PFV(에스피성수피에프브이)와 서울시가 올해 사전협상을 완료하고 내년 착공하는 것을 목표로 추진되고 있다.

사업을 위해 일으킨 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다. 각 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 대신증권이 ‘지원사격’을 맡았다.

성수동 삼표부지 개발사업 마스터 플랜(제안된 안으로 향후 추진과정에서 변경 가능) (자료=서울시)

◇ 서울시, 삼표부지 일대 ‘글로벌 미래 업무지구’로 계획

23일 서울시에 따르면 시와 SP성수PFV는 삼표 레미콘공장 부지(이하 삼표부지) 개발사업 관련 사전협상을 올해 완료하는 것을 목표로 진행하고 있다. SP성수PFV의 주주는 삼표산업(보통주·우선주 포함 지분율 95%)과 NH투자증권(지분율 5%)이다.

삼표 부지는 서울 성동구 성수동1가 683번지 일대 위치하며 서울지하철 2호선 뚝섬역에서 걸어서 21분, 수인분당선 서울숲역에서 19분 걸린다. 서울숲과 한강에 둘러싸여 있는 이 곳은 지난 1977년부터 약 45년간 레미콘 공장으로 운영됐다.

다만 지난 2022년 서울시가 제시한 성수 일대 개발 비전에 따라 삼표가 공장을 자진 철거하기로 하면서 새로운 전략적 부지로 떠올랐다.

서울시는 민간사업자인 SP성수PFV와 올해 사전협상을 마치고 지구단위계획을 결정한 다음, 내년 인허가 및 착공을 목표로 사업을 추진하는 중이다.

사전협상 제도는 5000㎡ 이상 대규모 부지를 개발할 때 인·허가권자인 서울시와 민간사업자가 협상을 해서 도시계획 변경을 포함한 구체적 개발계획을 수립하는 제도다.

용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 그에 따른 개발이익 일부를 공공기여로 확보해서 지역 여건 개선 및 필요시설 조성 등에 활용한다.

서울시와 SP성수PFV는 공공기여를 무엇으로 할지, 개발계획을 어떻게 넣을지 등에 대한 협상을 하고 있다.

앞서 오세훈 서울시장은 작년 3월 유럽 출장에서 “삼표 부지를 비롯한 성수 일대를 한강변 글로벌 미래 업무지구로 조성하겠다”는 구상을 발표했었다.

이를 위해 서울시는 세계적 건축가들을 초청해 설계 공모를 진행했다. 심사 결과 ‘스키드모어, 오윙스 앤드 메릴’(SOM)이 제안한 ‘서울숲의 심장’이 최종 선정됐다.

성수동 삼표부지 개발사업 조감도(제안된 안으로 향후 추진과정에서 변경 가능) (자료=서울시)

삼표 부지 및 성수 일대에는 최종 선정된 SOM 작품에 기반해서 건축물 3개 동이 지어진다. 글로벌 미래 업무단지 기능을 수행하기 위해 업무·상업·문화·숙박·주거 등 다기능 복합 용도계획을 담아내는 것.

SOM은 미국 시카고에 본사를 둔 건축설계 및 엔지니어링 회사다. 최신식 상업용 건물에 대해 전문성을 갖고 있으며, 건축 설계에서 특정 건축가의 작품임을 명시하지 않는다.

SOM이 디자인한 건물로는 △뉴욕 제 7세계 무역센터(7 월드 트레이드 센터) △서울 여의도 63빌딩 △서울 강남구 도곡동 타워팰리스(삼우토건과 공동 설계) △부산 해운대 엘시티 더샵 △아랍에미리트(UAE) 두바이 부르즈 할리파 등이 있다.

이 중 뉴욕 제 7세계 무역센터는 지난 2001년 9월 11일 9·11 테러 여파에 붕괴됐다.

대출 유동화증권 발행…상환 어려우면 대신증권 ‘지원’

이 개발사업 관련 브릿지론 6400억원은 오는 2026년 10월 14일 만기를 맞는다.

SP성수PFV는 사업을 위해 특수목적회사(SPC) 마이트성수제이차를 포함한 대주들로부터 총 6400억원을 차입하는 내용의 대출약정서를 체결했다. 공시를 보면 대주단은 신한은행 포함 221곳이다.

SP성수PFV는 이 차입금 관련 부동산담보신탁 계약을 체결했고, 대주에게 해당 사업의 우선수익권(약정액의 130%)을 담보로 제공했다. 담보신탁이란 부동산 소유자가 자신 또는 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 소유 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁을 말한다.

또한 SP성수PFV는 대출약정에 대한 담보로 지배기업 삼표산업이 소유한 회사 보통주(지분 100%)를 제공하고 있다. 지난 15일 공시를 보면 담보 물량은 SP성수PFV 보통주 1519만9800주며, 담보금액은 729억3600만원이다.

이 담보금액은 삼표산업이 보유한 SP성수PFV 보통주에 대한 작년 말 지분법적용투자주식 장부가액이다. 이 금액은 작년 말 기준 삼표산업의 자기자본 5578억1500만원 대비 13.08% 수준이다.

마이트성수제이차는 SP성수PFV에 대해 원금 한도 340억원 대출채권을 보유하고 있다. 마이트성수제이차는 최초 대출실행일인 지난 14일 SP성수PFV에 원금 244억3750만원 대출을 실행했다. 잔여 원금 한도인 95억6250만원은 매 이자지급일에 추가 인출 가능한 조건이다.

대출채권 원금은 대출만기일인 2026년 10월 14일에 일시상환될 예정이지만, 대출약정상 조건에 따라 조기상환될 수 있다.

마이트성수제이차는 이 대출채권을 기초자산으로 340억원 한도의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 지난 14일 발행했다. 제8회까지 차환발행하면 만기는 2026년 10월 14일로 대출 만기와 동일하다.

마이트성수제이차는 유동화증권 차환발행대금 및 SP성수PFV가 지급하는 대출원리금을 재원으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환하게 된다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관은 대신증권이다. 업무수탁자는 유안타증권이 맡고 있다.

다만 SP성수PFV의 원리금 상환능력 및 사업 현금흐름 등에 따라서 대출채권 상환 가능성에 불확실성이 생길 수 있다. 또한 마이트성수제이차가 유동화증권을 차환 발행했을 때 시장에서 미매각돼서 기존 발행한 유동화증권을 상환하지 못할 위험도 있다.

마이트성수제이차는 이같은 기초자산 신용위험 및 차환발행위험을 통제하기 위해 대신증권과 ‘대출채권 매입확약 등에 관한 약정서’를 체결했다.

대신증권은 △기초자산인 대출채권에 기한이익이 상실된 경우 △기존에 발행된 유동화증권의 상환재원이 부족한 경우 △추가 대출을 위한 자금이 부족한 경우 등이 발생하면, 마이트성수제이차에 340억원 한도에서 자금을 지급할 의무가 있다.

이 때 자금지급 방식은 대신증권이 기초자산을 매입하거나 마이트성수제이차가 발행한 사모사채를 인수하는 방식 등이 있다. 대신증권은 대출약정상 채무조정 사유, 부도사유 등이 발생하는 경우에도 원래의 대출약정상 조건에 따라 이 약정에 따른 의무를 부담한다.

성수동 삼표부지 개발사업 선큰광장(제안된 안으로 향후 추진과정에서 변경 가능) (자료=서울시)

선큰광장·보행 네트워크 조성…사전협상, 시민의견 수렴

삼표 부지에 지을 건축물 저·고층부에는 누구에게나 개방된 열린공간을 조성한다.

3개 동의 저층부를 하나로 연결한 선큰광장을 조성해서 사람들이 자유롭게 걸어서 이동할 수 있는 공간을 만들 계획이다. 선큰광장이란 자연광을 유도하기 위해 대지를 파내고 조성한 지하광장을 말한다.

또한 서울숲역~서울숲~삼표 부지~중랑천~경의중앙선 응봉역을 연계하는 입체적 보행 네트워크도 만든다. 건물은 100년을 내다보는 친환경 건축물(LEED 플래티넘)로 건립할 계획이다.

LEED는 국제적으로 통용되는 친환경 건축 인증제도다. LEED 인증은 플래티넘, 골드, 실버, 일반 인증 순으로 등급이 높다.

‘서울 유니콘 창업허브’ 등 지역 특화시설을 계획했다. 또한 삼표 부지 인근에 위치한 성수 IT산업 개발진흥지구(준공업지역) 등과 연계해서 글로벌 업무지구 시너지를 유도하는 계획도 함께 제시됐다.

개발계획(안)은 작년 12월부터 서울시와 사업자, 분야별 전문가로 구성된 ‘협상조정협의회’를 통해 논의 및 확정해 나갈 예정이다.

서울시는 이번 삼표 부지 및 성수 일대 개발에 시민의 의견을 충분히 담을 예정이다. 서울숲, 한강, 중랑천, 응봉산 등 ‘시민이 생각하는 성수 일대의 미래 모습’에 대한 의견을 수렴해서 사전협상에 활용한다는 방침이다. 아이디어나 의견은 사전협상 기간동안 제출할 수 있다.