네오밸류 개발 '앨리웨이 오산' 대출 600억, 오는 12월 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 시행사 네오밸류가 진행하는 ‘앨리웨이 오산’(경기도 오산시 개발사업) 개발사업의 대출 600억원 만기가 오는 12월 26일 도래한다.

네오밸류는 한국자산관리공사(캠코)가 조성한 펀드에서 투자받는 방안을 추진해왔지만 조건을 맞추기 어려워 현재는 추진하지 않고 있다. 시공사도 태영건설에서 다른 곳으로 바꾸려고 검토해왔지만 아직 정해지지 않았다.

캠코 부동산PF 정상화펀드 유치 ‘실패’

29일 금융투자업계에 따르면 네오밸류가 진행하는 ‘앨리웨이 오산’(경기도 오산시 개발사업) 개발사업의 대출 600억원 만기가 오는 12월 26일 다가온다.

네오밸류는 각 지역 특성과 라이프스타일을 잘 살린 공간을 개발하는 것으로 알려진 시행사다. 주요 프로젝트로는 ‘앨리웨이 광교’, ‘누디트 서울숲’, ‘누디트 홍대’ 등이 있다.

앨리웨이 오산 (자료=네오밸류)

앨리웨이 오산 개발사업은 경기 오산시 청학동 188번지 일원 11만8826㎡에 공동주택 및 근린생활시설을 개발하는 사업이다. 사업지는 오산세교 2택지개발지구와 붙어 있으며 지하철 1호선·한국고속철도(KTX) 환승역 오산역에서 걸어서 30분 거리다.

네오밸류는 이 곳에 지하 2층~지상 44층 공동주택 2616가구(분양 1300가구·임대 1316가구) 및 근린생활시설, 공원을 만들 계획이다. 기존 시공사는 태영건설이었다.

하지만 태영건설이 작년 12월 워크아웃(기업구조 개선작업)에 돌입해 다른 시공사를 물색해왔다. 복수의 건설사를 검토해왔고, 시공계약 조건도 검토하고 있다.

또한 네오밸류는 사업 자금조달을 위해 캠코가 조성한 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드(이하 PF 정상화 펀드)’로부터 투자받는 방향을 추진해왔었다. 그러나 조건이 까다로워서 진행하기 어렵다는 이유로 지금은 추진하지 않고 있다.

앞서 네오밸류는 지난 2021년 3월 체결한 대출약정에 따라 대주단으로부터 원금 1600억원 대출을 실행받았다.

각 트랜치별 약정금은 △트랜치A 1000억원 △트랜치B 600억원이다. 주요 물적담보 및 상환 등에 있어 트랜치A, 트랜치B 순서로 우선 순위를 갖는다.

대출금 600억, 만기 12월 26일로 연장

트랜치A 1000억원의 채권자는 특수목적회사(SPC) 알피오산제일차, 트랜치B 600억원의 채권자는 알피오산제이차다. 알피오산제일차, 알피오산제이차는 네오밸류에 대출을 실행하기 위해 설립된 SPC다.

최초 대출약정의 약정당사자들은 수차례에 걸쳐 변경약정 및 합의서를 체결해 대출조건을 변경하고, 대출만기일을 연장하는 데 합의했다.

이후 변경약정상 대출만기일이 도래함에 따라 네오밸류는 지난 9월 SPC 알피오산제이차 등과 5차 변경 대출약정서를 체결해 대출만기일을 오는 12월 26일로 연장(만기 연장 가능)했다.

대출원금은 변경된 대출만기일에 일시상환하는 조건이다. 다만 이 대출약정상 일정 요건을 충족할 경우에는 만기가 내년 3월 26일로 자동 연장된다. 대출약정에 정한 조건에 따라 조기상환도 가능하다.

대출이자는 대출약정상 설정된 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 후급(만기 연장시 연장된 대출만기일에 지급)된다.

알피오산제이차는 이 대출채권을 기초자산으로 지난 25일 611억원 한도 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB는 제15회차까지 차환 발행(619억원 한도)할 경우 내년 3월 26일 만기다.

DB금융투자는 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용보강기관을 맡고 있다. 알피오산제이차는 유동화증권 차환발행 위험을 통제하고 유동화증권의 상환능력을 높이기 위해 지난 1월 DB금융투자와 사모사채 인수확약서를 체결했다.

DB금융투자는 알피오산제이차가 발행한 유동화증권의 상환재원 부족 등 사유가 발생하면, 알피오산제이차가 발행하는 사모사채를 인수할 의무가 있다.

이 때 DB금융투자가 인수할 사모사채는 알피오산제이차의 유동화증권 발행계획상 차회차 유동화증권 발행한도금액 이내에서 발행된다.