'이태원역 코앞' 업무·상업시설 개발사업장, 수개월째 '안 팔리네'

6호선 이태원역 초역세권…건축허가 받아
공매 최종 5회차까지 유찰…수의계약 전환
부동산 경기·자금조달·공사비 인상 ''3중고''
시행사들 ''살얼음판''…부지 매입 여력 부족
내년 기준금리 인하 여부, 사업성 ''주 변수''
  • 등록 2023-12-07 오전 2:26:43

    수정 2023-12-07 오전 2:26:43

[이데일리 김성수 기자] 서울 노른자위 땅인 용산구 이태원동에 업무·상업시설을 개발하는 사업장이 ‘브릿지론 디폴트’로 공매 시장에 나왔지만 수개월째 안 팔리고 있다. 해당 부지 공매가 마지막 회차까지 진행됐는데도 낙찰자가 없어서 수의계약으로 전환했지만 몇개월째 소식이 없다.

해당 부지는 지하철 6호선 이태원역 바로 앞에 있는데다 건축허가도 받았다. 다만 시행사들이 부동산 경기악화, 고금리 등 자금조달 난항, 공사비 인상 등 ‘3중고’를 겪는 탓에 신규 부지를 매입할 여력이 없는 것으로 분석된다.

서울 용산구 이태원동 124-3, 124-4 일대 (사진=네이버맵 캡처)
공매 최종 5회차까지 유찰…수의계약 전환

6일 한국자산관리공사(캠코) 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 서울 용산구 이태원동 124-3, 124-4(2개 필지) 토지 총 996.4㎡는 수의계약으로 전환한지 2개월 이상 지났지만 여전히 팔리지 않고 있다.

해당 물건은 지난 9월 11일 최저입찰가 685억4665만4000원에 처음 공매로 나온 후 유찰을 거듭했다. 같은 달 21일 5차 공매에서 최저입찰가가 449억7345만9689원까지 떨어졌지만 주인을 찾지 못했다.

이후 수의계약으로 전환한지 2개월 이상 지났는데 여전히 팔리지 않고 있다. 해당 부지는 지하철 6호선 이태원역에서 걸어서 2분 걸리는 초역세권인데다, 작년 12월 29일 건축허가까지 받은 땅이다.

감정평가서에 있는 건축허가 내역을 보면 건축주는 우리자산신탁이며 건축면적 597.12㎡(건폐율 59.93%), 연면적 4753.48㎡(용적률 211.97%), 1동 규모의 업무시설(판매시설)을 지을 수 있다.

이태원동 124-3(561㎡)는 제2종 일반주거지역, 이태원동 124-4(435.4㎡)는 준주거지역이다. 이 사업장에는 당초 스타로드자산운용이 지하 4층~지상 4층 규모 업무시설 및 근린생활시설을 건축하려 했었다. 사업주체는 스타로드이태원에스피씨(SPC)다.

(자료=스타로드자산운용 캡처)
하지만 512억원 규모 브릿지론의 만기 연장에 실패해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 해당 브릿지론은 △선순위 427억원 △중순위 70억원 △후순위 15억원 등이다. 키움증권이 500억원대 브릿지론을 주관했으나 지난 5월 만기 연장에 실패했다.

수탁자로 공매 절차를 진행 중인 우리자산신탁 관계자는 “매입 의향을 보인 곳들은 있지만 계약체결을 하지는 못했다”며 “일부 잠재 매수자들은 잔금 일정을 늦추길 원했다”고 말했다.

시행사들 ‘살얼음판’…부지 매입 여력 부족

시행사들이 부동산 경기악화, 공사비 인상, 자금조달 난항이란 ‘3중고’를 겪는 탓에 신규 부지를 매입할 여력이 없는 것으로 분석된다.

한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 서울 용산구의 올해 1월~11월 누계 지가변동률은 평균 1.113%로 집계됐다. 전년도인 작년 같은 기간 누계 지가변동률인 3.457%와 비교하면 3분의 1에 그친다.

감정평가서를 보면 서울 용산구의 작년 11월 기준 누계 지가변동률은 3.457%로 집계됐다. 전년도인 지난 2021년 12월 누계 지가변동률 5.507%보다 낮다. 또한 거래건수는 약 54%, 거래금액은 약 56% 감소했다.

용산구에 각종 대규모 개발사업이 예정돼 있지만 작년부터 금리가 급격히 오르면서 소비 둔화, 지역상권 침체, 아파트 등 부동산 자산가치 하락이 겹친 결과로 보인다.

서울 용산구 이태원동 124-3, 124-4 일대 (사진=감정평가서 일부 캡처)
건설자재비, 인건비 등 공사비도 올랐다. 국토교통부는 주요 건설자재 가격과 노무비 등 가격 변동을 고려해 지난 9월 기본형건축비를 1.7% 인상했다. 작년에 이어 올해도 세 번째 인상을 단행한 것. 이에 따라 공사 현장 곳곳에서 시행사, 시공사 간 분쟁이 끊이지 않고 있다.

고금리 장기화로 자금조달도 여전히 어려운 상태다. 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 제공하는 금융회사들은 금리를 통상 10% 이상으로 높게 부르는 것으로 전해졌다. 예컨대 대우건설이 시공사일 경우 본PF 금리가 10% 정도다.

시공사가 시공능력평가순위 10위권이 아니면 금리는 12~13% 수준이다. 법정 최고금리는 20%다. 향후 부동산 개발사업의 주요 변수는 내년에 기준금리가 인하될지 여부다.

고금리로 근린생활시설 등 수익형부동산에 대한 수요가 여전히 위축돼 있어서다. 오른 공사비와 이자비용이 수익성을 떨어트리는 요소인 만큼 금리 하락으로 이자비용이라도 줄면 사업성이 개선될 수 있다. 이 경우 해당 부지의 공매 절차도 진전을 보일 것으로 보인다.

부동산업계 관계자는 “시행사들은 기존에 갖고 있던 땅도 팔아야 할 정도로 사정이 좋지 않아 신규 부지를 검토할 여력이 없는 경우가 많다”며 “아무리 입지가 좋고 건축허가를 받은 땅이어도 사업성이 없으면 쉽게 입찰하기 어렵다”고 말했다.

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