민간 힘 빌려 LH 바꾼다…적극 참여 유도할 인센티브 관건(종합)

[이데일리 박지애 기자] 국토교통부가 발표한 ‘한국토지주택공사(LH) 혁신 방안’의 핵심은 대부분 권한을 외부로 넘기고 민간 기업과 경쟁을 유도해 LH 스스로 경쟁력을 키우겠다는 것이다. 민간 건설사가 공공주택 사업에 직접 참여하도록 해 시공은 물론 시행까지 맡아 ‘메기 효과’를 불러일으키겠다는 것이다.

(그래픽=김일환 기자)

‘LH 독점’이 공공주택의 품질 저하를 불렀다고 보고 공공주택 사업권을 민간에 열어 우수한 사업자가 더 많은 공공주택을 공급하도록 구조를 바꾸겠다는 것이다. 이 외 LH가 독점하고 있는 공공주택의 설계·시공 등 업체 선정권한을 조달청으로 이관해 LH 전관이 개입할 소지를 원천 차단하겠단 계획이다. 전문가 대부분 시도 자체는 긍정적이라면서도 실질적인 실효성이 있으려면 실행을 제대로 수행했는지를 관리하는 시스템과 민간 건설사가 적극적으로 참여할 실질적인 인센티브 방안 마련 등을 동반해야 한다고 조언했다.

공공주택 시행자 민간 투입…메기 역할 기대

12일 국토교통부가 발표한 ‘LH 혁신안’은 그동안 LH에 과도한 역할과 권한을 부여하면서 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴, 철근 누락 사태가 이어졌다는 판단에서다. 국토부 관계자는 “실제 LH는 공공주택 공급량의 72%를 차지하는데 설계·시공·감리 등 LH의 발주 규모는 연간 10조원에 달한다”며 “LH의 조직을 분산해 조직이 비대해져 또 다른 비효율적인 문제가 나타나는 것보단 기존의 LH에 집중된 권한을 분산하는 것으로 개혁안 방향을 잡았다”고 설명했다.

LH 조직을 떼었다 붙이는 식의 혁신은 더는 효과가 없다고 보고 외부, 즉 민간의 힘을 빌려 LH를 바꾸겠다는 것이다. 실제 LH의 이 같은 권한 집중은 관련 업체들이 대규모 발주를 따내려고 전관을 채용하는 사례로 이어지면서 철근 누락 같은 부실시공 사태로 이어졌다. 이 때문에 시행권을 놓고 LH와 민간 건설사를 경쟁시켜 우수한 사업자가 더 많은 공공주택을 공급하도록 구조를 바꾸자는 결론을 낸 것이다.

민간 건설사 참여로 품질이 개선될 수 있지만 분양가가 오를 수 있다는 일각의 우려에 대해 국토부 관계자는 “주택 기금을 저리로 제공해 분양가가 오르는 것을 방지하고 민간 건설사가 참여를 꺼리는 수요가 덜한 택지에 대해선 ‘매입 약정’을 사전에 체결해 미분양 분을 정부에서 사들이는 등 리스크를 줄여 민간의 참여를 유도하겠다”며 “이렇게 되면 앞으로는 LH는 택지만 제공하고 민간 사업자가 시행자로서 모든 설계 시공 감리를 전권으로 도맡는 사례도 나올 것이다”고 말했다.

이 외에도 공공주택의 설계·시공 등 업체 선정권한은 조달청으로 이관한다. 설계(설계공모 포함) 용역업체와 시공업체의 선정과 계약체결 등을 조달청에 위탁하고 LH는 선정한 업체의 용역수행을 관리하는 역할을 맡는다. 국토부 관계자는 “조달청과 구체적인 협의가 끝난 상태로 즉각 시행 가능하다”고 했다. 감리와 시공 등 사업별 관리 기준도 마련한다. 우선 감리용역 업체 선정과 감독 기능은 건설안전 전문기관(국토안전관리원)으로 넘긴다.

또 벌점의 실효성도 높이기 위해 모든 벌점 부과 업체는 입찰 시 실제 페널티를 받을 수 있도록 감점기준을 개편하고 LH 주요 벌점 업체에 대해서는 입찰을 제한한다. 시공 단계에서는 LH 모든 아파트에 대해 주요 공정완료 시 구조안전 검증을 받도록 했다.

구조·층수와 관계없이 정기안전점검을 의무화하고 특히 무량판 구조를 적용한 지하주차장은 층마다 안전점검을 받도록 했다. 이 외에도 퇴직자가 재직하는 전관업체는 진입 자체를 막는다. 2급(부장급) 이상으로 퇴직한 전관이 퇴직한 지 3년 이내에 재취업한 업체(출자회사 포함)는 입찰 참가를 제한한다.

민간 참여 유도할 인센티브 관건

전문가들은 이번 혁신안의 실효성을 높이기 위해선 구체적인 인센티브나 개혁안 수행을 위한 관리 방안을 마련해야 한다고 강조했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “혁신방안 내용 자체는 긍정적인 의미지만 발표 못지않게 실행이 중요하다”며 “실행을 체크할 수 있는 피드백 시스템 구축이 필요하다”고 조언했다.

김규정 한국투자증권 GWM 자산승계연구소장은 “이번 개혁안으로 시행에 민간 건설사가 참여하는 건 공공주택 상품의 다양화나 개선에 긍정적이다”며 “다만 민간 사업자가 시행에 참여해야 하는데 정부가 말한 매입 약정이 있다고 해도 수요가 없는 택지엔 아예 참여를 안 하는 곳이 대다수다. 수요가 적고 많음에 따른 인센티브 차별화 정책을 동반해야 한다”고 제언했다.

민간이 공공주택 시행자로 나서면 LH에서 택지를 분양받아 힐스테이트, 래미안, 자이 같은 자체 브랜드를 달아 공공분양할 수 있다. 이 때문에 품질은 향상하겠지만 LH 시행 공공주택과 똑같이 분양가 상한제를 적용하고 정부에서 정한 공공주택 공급 기준에 맞춰 주택을 공급해야 한다. 수요자로서는 저가에 고품질의 주택을 받을 순 있지만 공급자인 민간 건설사로선 시공과 시행 이점이 없다는 점이다. 따라서 공공주택뿐만 아니라 택지 개발 등에도 민간 참여의 길을 넓혀야 한다는 지적이다. 송승현 도시와경제 대표는 “앞으로 수요가 폭발하는 곳은 주택 공급을 공공만 할 수도 없을 것이다”며 “민간과 정부가 정비 사업이든 택지 개발이든 다 같이 해야 시너지 효과가 날 것이다”고 말했다.