전세사기, 구체적 기준 없는 '후회수' 불가능…도덕적 해이만 야기

[이데일리 김아름 박지애 기자] 전세사기특별법 개정안의 ‘선구제 후회수’ 방안과 관련 전세사기 피해자를 실질적으로 지원하려면 임차보증금 반환채권의 최저 매입 기준 및 채권 회수 절차에 대한 구체적이고 명확한 기준 마련이 선행돼야 한다는 주장이 제기됐다.

윤명규 HUG 자산관리본부장, 지규현 한양사이버대학교 교수, 김규철 국토교통부 주택토지실장(좌측에서 5~7 번째) 등이 토론회 전 기념촬영하고 있다. (사진=HUG)

선구제 해도 회수 어려워

현재 국회에 계류 중인 전세사기특별법 개정안은 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG 등 공공기관이 먼저 임차보증금 반환채권을 매입해 보상하고, 추후 경매 등을 통해 대금을 회수하는 것을 골자로 한다. 반환채권 매입 재원으로 주택도시기금을 활용하도록 했다.

30일 주택도시보증공사(HUG)가 개최한 ‘전세사기 피해지원을 위한 HUG의 역할’ 토론회에서는 발제를 맡은 HUG 준법지원처장 김택선 변호사는 “현 개정안은 대금 산정과 관련해 추상적인 기준만 제시할 뿐 가치평가를 위한 구체적인 기준이 없으며, 매매대금 산정 및 지급방법에 따른 평가 기준을 명확히 할 필요가 있다”고 지적했다.

이어진 토론회에서는 ‘후회수’가 현실적으로 불가능한 점이 연이어 언급됐다. 최우석 HUG 전세사기피해자 경공매지원센터장은 “가치평가 자체도 어렵지만 한다고 해도 대부분 회수 가능성도 적고 공정가치 평가 금액이 원래보다 낮아 구제받는 금액이 낮을 텐데 이 부분을 임차인이 얼마나 받아들일지 몰라 혼란만 가중될 것”이라고 우려했다.

김경선 HUG 주택도시금융연구원 박사는 “이런 지원 사업은 상당한 인력과 조직이 필요한데 공사는 현재도 인력이 부족하다”며 “특히 이런 사업은 전 과정에서 5년 이상이 소요되는데 회수되는 시점과 구제하는 시점의 가치가 달라지는 점이 전혀 반영되지 않을 것이고 회수 역시 100% 안된다고 봐야 해 공적 자금으로 임대인의 보증금을 돌려주게 될 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

이럴 경우 사회적으로 ‘도덕적 해이’를 부추기는 악영향이 있어 구제에만 초점을 둔 논의보다는 ‘재발 방지’를 위해 악덕 임대인들에 대한 책임을 보다 명확하게 하고 피해자 양산을 방지하기 위해 대국민 대상 금융경제교육도 강화하는 등의 방안을 함께 논의해야 한다는 의견도 뒤따랐다.

김병국 한국주택금융공사 주택금융연구원은 “전세사기 임대인들의 보증금을 국가가 오롯이 부담해야 하는지에 대한 사회적 합의부터 도출한 후, 명확한 책임 방안과 재발 방지를 위한 시스템 마련에 대한 논의가 진행돼야 한다”며 “공적자금으로 이득을 보는 자가 나오는 시스템에는 또 다른 나쁜 사례가 나올 수 있다”고 지적했다. 이어 “구체적인 재발방지책으로는 계약에 앞서 담보가치를 제대로 판단해 합리적인 임차보증금 형성을 유도하고 전세대출 적정성 점검과 투명한 임대인 정보 시스템 구축 방안 등을 논의해야 한다”며 “또 금융 소외계층 뿐 아니라 금융교육을 대국민 대상으로 확산해야 한다”고 제언했다.

‘선구제후회수’ 헌법 위배 “기존 채권자 재산권 침해”

특히 ‘선구제 후회수’ 전세사기 특별법 시행은 헌법에 보장된 국민의 재산권과 평등권을 위배할 가능성이 있어 이에 대한 법리적 검토가 좀 더 면밀하게 이뤄져야 한다는 법조계의 의견도 나왔다.

김윤후 법무법인 화우 변호사는 “해당 법안은 재원 조달 문제도 있지만 법리적으로도 논란의 여지가 있는데, 우선 권리분석이 상당히 복잡한 사례가 많아 최우선 변제를 진행할 경우 기존 채권자들의 재산권을 침해할 수 있다”며 “또 보이스 피싱과 같이 수십년 째 노인들 노후 자금을 대상으로 이뤄지는 사기에 대해서는 구제가 없는데, 이에 대한 국민의 평등권도 위배될 소지가 있다”고 말했다.

때문에 다른 사기범죄 피해자들과의 형평성을 고려해 전세사기 피해자들에 대해서는 피해자금 구제가 아닌 ‘주거 안정’을 보장하는 방향으로 지원이 우선 이뤄져야 한다는 주장이다.

개정안에는 세입자의 보증금 반환채권보다 앞선 선순위 근저당 채권을 한국자산관리공사가 매입하도록 하는 방안도 담겼는데 이 경우 배임 논란도 제기될 수 있다.

박병석 국토부 전세사기피해지원단장은 “채권을 매입한 뒤 선순위 채권을 보유한 금융기관이 팔지 않는다면 강제할 방법이 없다”라며 “채권을 매입하더라도 일부러 배당을 적게 받거나 포기한다면 배임이 될 수 있는 상황”이라고 말했다.