보증금 안 올리고 4년 세줬는데…임대주택 팔아 양도세 낸 이유

[세종=이데일리 김미영 기자] 2019년 9월 조정대상지역의 A주택을 8억원에 사들인 백장미씨는 같은 해 10월부터 이 집에 세를 놨다. 2년이 지난 2021년 10월에도 백씨는 보증금을 올리지 않고 임대차 계약을 다시 맺었다.

2024년 1월, 백씨는 A주택을 10억원에 팔았다. 임대차계약이 4년이 넘은데다 보증금도 5% 이내 인상률 요건을 충족해, 양도소득세 ‘비과세’ 혜택을 받을 것이라 여겼다. 하지만 과세당국은 백씨에 4900만원의 양도세를 부과했다. 왜일까?

국세청은 3일 ‘부동산 세금 실수사례’ 시리즈 중 다섯 번째로 임대주택·거주주택의 양도소득세를 공개했다. 임대주택에 적용되는 양도세 비과세 특례 규정을 설명하고 이를 잘못 이해한 실수사례 등을 담았다.

기본적으로 주택 매매로 소득을 얻으면 양도세 과세대상이다. 다만 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하면 양도세가 매겨지지 않는다. 다만 취득 당시 조정대상지역의 주택은 2년 이상 보유, 보유기간 중 2년 이상 거주 요건을 충족해야 한다. 12억원 초과 고가주택은 아예 적용 제외다.

조정대상지역의 주택을 샀더라도 임대료 등을 5% 이내에서 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택은 2년 이상 거주하지 않아도 양도 시 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

(자료=국세청)

이는 얼핏보면 백씨의 사례에 해당하지만, 좀더 구체적인 요건을 확인해야 한다. 상생임대주택 특례는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 특례기간 중 상생임대차계약을 맺고 임대를 시작해야 적용 받을 수 있다. 백씨는 특례기간 전에 2차 임대차계약을 체결해, 기간 요건을 충족하지 못했다.

그러므로 상생임대주택 특례를 적용받으려면 반드시 특례기간 내 상생임대차계약을 맺는 등 소득세법에 정한 요건을 층족하는지 확인해야 한다.

또한 2주택 이상을 보유한 경우라도 임대주택 등록을 하고 일정기간(5년·8년·10년) 이상을 임대하는 등의 요건을 갖춘 주택임대사업자가 거주주택을 양도해도 1세대1주택 비과세 적용을 받는다.

국세청 관계자는 “상생임대주택 및 거주주택의 1세대1주택 특례제도는 요건이 복잡해 실수가 자주 발생한다”며 “적용요건과 관련 사례 등을 미리 알아두면 도움이 된다”고 했다.

양도세 실수사례는 국세청 누리집 혹은 국세청 공식 블로그를 통해서 확인할 수 있다.