급매, 급급매, 초급매…대체 기준이 뭔가요[궁즉답]

이데일리는 독자들이 궁금해하는 정치·경제·사회·문화 등 여러 분야의 질문을 담당기자들이 상세하게 답변드리는 ‘궁금하세요? 즉시 답해 드립니다’(궁즉답) 코너를 연재합니다. <편집자 주> Q. 내 집을 마련하려고 급매물을 노리는데, 하나같이 직전 거래가보다 비싸요. 원래 급매는 저렴한 게 아닌가요?

[이데일리 전재욱 기자] 주거용 부동산 시장이 얼어붙으면서 매물이 쌓이고 있습니다. 개중에는 급매물도 심심찮게 눈에 띄는데요. 급급매와 초급매까지 등장합니다. 으레 급매물은 시세보다 저렴하겠거니 싶지만 실제는 기대를 빗겨가는 경우가 많습니다. 되레 직전 거래가와 종전 최고가보다 비싸기도 합니다. 대체 급매는 기준이 뭘까요.

12일 부동산 업계에 따르면, 급매물은 시장에서 통용하는 대상이지 제도로서 분류한 물건은 아닙니다. 통상 `시세보다 저렴한 가격`에 매물로 나온 부동산 물건이라는 게 공감대입니다. 시세보다 적어도 10%에서 많게는 20% 싸야 급매라고 하는데, 범위에 대한 합의는 없습니다. 이유는 간단합니다. 무엇이 시세인지에 대한 합의가 없기 때문이죠.

시세의 대상이 불분명하면 계산이 꼬입니다. 급매가 내포하는 `저렴하다`는 개념을 잡아내기 어렵기 때문입니다. 저렴하다는 건 상대적입니다. 어떤 대상과 비교해 보니 가격이 싸다는 식이지요. 비교하려면 대상을 확정해야 합니다. 비교 대상이 없으니 `급매는 저렴하다`는 공식이 늘 성립하기 어려운 겁니다.

시장에서 쓰이는 `시세`를 대상으로 삼아보겠습니다. 부동산 가격은 크게 세 가지로 나뉩니다. KB국민은행이나 한국부동산원이 평가하는 주택의 `시세`가 있고, 이걸 참고해 매도인은 `호가`를 정합니다. 매수인이 호가를 감당할 수준이 되면 계약이 이뤄지는데, 이 가격이 `실거래가`입니다. `공시지가`는 세금을 거두려는 행정 편의적 가격에 가까우니 논외로 하겠습니다.

지난 5월 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 기사 내용과 상관 없음.(사진=연합뉴스)

시세와 호가, 실거래가 가운데 어느 게 비교 대상에 적합한지 따져보겠습니다. KB·한국부동산원 시세는 부동산 활황기나 침체기에 시세로서 역할을 하기가 어렵습니다. 호가는 집주인의 희망 사항에 불과하므로 적절하지 않습니다. 그나마 실거래가가 시세에 가까울 것입니다. 매도인이나 매수인이나 실거래가를 중심으로 의사결정을 내리는 게 합리적일 테니까요.

그런데 실거래가도 변수는 있습니다. 서울에 있는 A 아파트는 사례입니다. 이날 기준으로 이 아파트 B동의 직전 실거래가는 19억 원이고, 종전 신고가는 21억 원입니다. 그런데 해당 동에서 이번 달에 나온 `급매물`은 호가가 25억 원(1층 아님)입니다. 세 집 모두 같은 평형대 주택입니다. 같은 단지 C동 매물(1층 아님)도 `초급매`인데 직전 실거래가(15억 원)와 호가가 같습니다. 두 집의 평수도 같습니다. 사실 직전 실거래가가 시세를 빗겨간 거래일 수도 있습니다.

제도권도 급매가 뭔지 모르기는 마찬가지입니다. 부동산 정책을 관장하는 국토교통부에서는 “급매의 기준을 규정하고 있지 않다”고 합니다. 허위광고를 단속하는 부동산광고시장감시센터에서는 “허위매물 단속 대상에 급매물은 포함하지 않는다”고 합니다. 그러니 여태 `급매물 광고`를 허위로 적발한 적도 없습니다. 당연히 A 아파트 `급매물`이 실제인지 허위인지 고민하지 않을 테지요.

급매 같지 않은 급매는 소비자 눈길을 끕니다. 매도인이 급하니 싸게 팔겠거니 싶지만, 단순히 `급(急)하게 팔고자 하는 매(賣)물`에 불과하기가 허다합니다. 사실 급하지 않은 매도인이 어딨을까요. 그래서 매수인이 따져보지 않고 의사결정을 서두르면 섣부를 수 있습니다. 내 집 마련을 하려는 실수요자라면 더 그러겠지요. 이쯤 되면 급매가 싸다는 건 막연한 기대인가 싶습니다.

한국공인중개사협회 관계자는 “요즘은 부동산 정보에 접근이 전보다 쉬우니, 관심 매물은 두루 알아본 후에 적정한 가격인지 판단할 필요가 있다”고 말했습니다.