"주택 사용된다고 했는데"…'생숙' 건설사 책임은?[똑똑한 부동산]

규제 탓에 투자처로 인기 얻었던 '생활형 숙박시설'
주택 사용 금지, 용도변경 계도기간 반년도 안남아
'주택 사용 가능하단' 홍보 있다면 손배 가능성 有
  • 등록 2023-05-20 오전 11:00:00

    수정 2023-05-20 오전 11:00:00

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 생활형 숙박시설 이른바 ‘생숙’에 관해 들어봤을 것이다. 주거와 호텔을 혼합한 개념으로 보면 된다. 그러나 주택법의 적용을 받는 주택이 아닌 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받는 엄연한 숙박시설이다. 다만 호텔, 모텔 등 일반적인 숙박시설과는 달리 중장기 투숙이 가능하고 취사시설이 구비돼 있다는 차이점이 있다.

사진=연합뉴스


주택 규제가 많던 시절 생숙은 틈새 투자처로 상당히 각광받았다. 사실상 주택으로 사용할 수 있으면서도 법적으로는 숙박시설에 해당돼 주택수에는 포함이 되지 않기 때문이다.

이런 허점을 이용해 많은 건설사들이 생숙을 아파트 대체재로 분양했고, 정부와 지자체도 이를 눈감아줬다. 심지어 일부 지자체에서는 생숙에 전입신고를 하도록 독려하기도 했다. 그러다가 이런 불법 사용이 논란이 되자 2021년 10월 국토교통부는 생숙을 주택으로 사용할 수 없다는 점을 못박았다. 이와 동시에 혼란이 발생할 것을 우려해 2023년 10월까지 계도기간을 두고 오피스텔로 용도변경을 원할 경우 적극적으로 검토하기로 했다. 그러나 계도기간이 6개월도 남지 않은 지금 생숙에서 오피스텔로 전환한 사례는 1%도 채 되지 않는다.

생숙와 오피스텔의 건축 기준이 완전히 다른 것이 이유다. 생숙은 숙박시설이기 때문에 주차장 기준 등의 건축 기준이 오피스텔에 비해 상당히 완화돼 있다. 오피스텔 건축 기준을 맞추려면 다시 짓는 수밖에 없다. 또 생숙에서 오피스텔로 전환하려면 생숙의 경우에는 공용부분과 전유부분이 혼합돼 있어 한 층 단위로만 오피스텔로 용도변경이 가능한데, 이때 한 층 소유자 전체가 오피스텔 용도변경에 동의해야 한다. 사실상 용도변경이 어렵다는 얘기다.

문제는 건설사들이 생숙을 분양하면서 ‘주택으로 사용할 수 있다’고 고지한 경우가 많다는 점이다. 생숙은 원래 숙박시설에 해당하기 때문에 주택으로 사용할 수 없고 주택으로 사용할 경우 매년 상당한 금액을 이행강제금으로 내야할 수 있다. 결국 오피스텔로 용도변경 되지 못한 생숙은 숙박업 신고를 한 후 숙박시설로 이용해야 한다. 이미 지어진 생숙의 경우 주택 대체재로 지어진 것들이 많아 숙박업을 통해 수익을 낼 수 없는 곳들이 많다.

또 이미 임차인이 주택으로 사용하고 있는 경우가 많은데 이 경우 앞으로 전세자금대출도 되지 않고 새로운 임차인 들어와 주택으로 사용할 수도 없기 때문에 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못해 기존 임차인의 임대차보증금을 반환하지 못하는 문제가 연쇄적으로 발생할 수 있다. 이번 전세사기 피해와 마찬가지로 또 다른 사회적 문제로 대두될 여지가 있는 것이다.

그렇다면 생숙 수분양자들은 건설사에 책임을 물을 수 있을까? 법원은 분양광고의 내용을 분양계약의 내용으로 인정해 분양계약의 해제를 인정하는 것에 상당히 소극적이다.

그러나 구체적 사정에 따라 다르겠지만 건설사가 적극적으로 생숙을 주택으로 사용할 수 있다고 홍보하였다면 수분양자들은 그에 따른 책임을 물을 수 있을 것으로 본다. 수분양자들은 건설사로부터 주택으로 사용할 수 없는 생숙을 주택으로 사용할 수 있다고 고지받아 그로 인해 착오를 일으켜 분양계약을 체결한 것이기 때문에 민법상 사기나 착오를 이유로 분양계약 취소도 가능할 수 있다. 또 분양계약 취소를 원하지 않는 경우에는 허위 광고 등의 책임을 물어 일정 부분 건설사에게 손해배상책임을 묻는 것도 가능하다.

생숙은 2012년도에 처음 도입됐다. 이후 매년 약 400동씩 건설되고 있는데, 대부분 주택 대체재로 활용되는 사례가 많다. 지금까지 오피스텔로의 전환이 원활히 되고 있지 않는 점에 비추어 생숙으로 인한 피해사례가 속출할 것으로 본다.

김예림 변호사.


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