'물가변동 배제특약' 무효 판결, 영향은?[똑똑한 부동산]

시공사가 '공사비 증액' 요구하는 소송 증가
특약 무효, 물가변동 공사비 증가 인정 사례
"개별 사업지마다 법원 판결 다르게 나올 듯"
  • 등록 2024-06-15 오전 11:00:00

    수정 2024-06-15 오전 11:00:00

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 공사비 증액을 둘러싼 분쟁이 크게 늘었다. 자재 수급이 원활치 못해 단기간 자재값이 급등한데다가 부동산 경기까지 침체돼 시공사 측에서 공사비 증액을 요구하는 사례가 많아진 것이다. 이미 공사도급계약을 체결한 경우에도 마찬가지다. 당사자간 합의가 돼 계약을 체결하였다면 특별한 사정이 없는한 각 당사자는 계약의 내용대로 이행할 의무를 부담하지만, 이와 별개로 시공사가 공사비 증액을 요구하는 사례가 많아졌다.

서울의 한 아파트 단지 건설현장에서 공사가 진행되고 있다. 사진은 기사 내용과 무관. (사진=뉴스1)
이와 관련해 주목할만한 대법원 판결이 나왔다. 물가변동 배제특약과 관련된 것인데, 공사도급계약을 하면서 ‘물가변동 등에 따른 공사비 변동은 인정하지 않는다’는 특약을 기재한 사례다. 이와 관련하여 시공사는 위 특약이 건설산업기본법에 따라 경제사정 등에 따른 공사비 부담을 시공사에게 일방적으로 떠넘기는 경우이므로 불공정한 조항에 해당해 무효라고 주장했고, 사업자는 당사자간 합의해 공사도급계약이 체결됐으니 각 당사자는 위 특약에 따른 의무를 부담해야 하므로 유효라고 반박했다.

건설산업기본법 제22조제5항제1호에 따르면 건설공사도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 ‘계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동이 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우’에는 해당 부분을 무효로 한다고 돼 있다.

국토교통부가 위와 같은 물가변동 배제특약이 건설산업기본법에 따라 무효가 될 수 있다고 유권해석을 내리면서 공사비 증액이 받아들여지지 않는 사업장에서 시공사들의 공사비 증액청구소송이 본격적으로 시작됐다. 결국 교회 건설공사와 관련해 시공사가 사업자에게 공사비 증액을 요구한 사안이 법원에서 다퉈졌는데, 1심과 2심 재판부의 판단이 달랐다. 1심 재판부는 시공사의 공사비 증액청구를 인정하지 않았지만, 2심 재판부는 건설산업기본법을 근거로 물가 상승을 반영하지 않는 물가변동 배제특약의 효력을 인정하지 않아 시공사의 공사비 증액청구를 인용했다. 2심 재판부는 “시공사의 귀책사유 없이 사업자 측 사정으로 착공이 연기됐음에도 불구하고 원자재 가격의 대폭적인 인상 금액을 전혀 반영할 수 없다면 현저히 불공정한 경우에 해당한다”고 판단했다. 그리고 2심 재판부의 판단은 대법원에서 심리불속행 기각돼 확정이 됐다.

그렇다면 앞으로 이 판결이 미치게 되는 영향은 어떨까? 물가변동 배제특약을 무효로 본 판결이 있지만, 이는 시공사가 공사비 증액을 청구하는 모든 사건에 일률적으로 적용된다고 볼 수 없다. 위 판결에서 쟁점이 된 것은 착공이 연기돼 그 사이 원자재 가격이 급등했기 때문에 ‘착공 연기의 책임이 누구에게 있는지’ 여부다. 2심 재판부의 판단이 착공이 연기된 점이 사업자의 사정에서 비롯됐으므로 착공 지연으로 인한 공사비 증액을 사업자가 부담해야 한다는 취지다. 결국 개별적인 사업지 사정에 따라 시공사 공사비 증액청구에 대한 판단은 달라질 수 있다는 뜻이다.

이미 체결된 공사도급계약은 그대로 이행되어야 하는 것이 원칙인만큼 시공사는 공사도급계약과 별개로 공사비 증액을 청구하려면 계약체결 이후 공사비를 증액하지 않으면 시공사에게만 현저하게 불공정하다는 점을 구체적으로 입증해야 한다. 또 이와 같이 물가변동 배제특약이 무효로 판단된 사례가 나온만큼 사업자 입장에서도 공사도급계약을 체결할 때부터 사업자에게 유리한 계약 내용의 효력이 부인되지 않도록 철저하게 법적 장치를 마련해둘 필요가 있다. 위 판결을 근거로 공사비 증액을 둘러싸고 많은 소송들이 이어질 것으로 보이지만, 위 판결과 동일한 판단이 이루어지는 사례는 제한적일 것으로 본다.

김예림 변호사.


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