시세보다 싼 조건이면 임대인의 2년 미만 계약 주장 정당할까[사사건건]

[이데일리 이연호 기자] 당사자들이 주택임대차보호법이 규정한 계약 기간인 2년보다 더 짧은 기간의 계약을 한 경우, 시세보다 싼 조건으로 계약을 맺었다는 이유로 임대인이 해당 법을 무시하고 2년 이전에 임차인에 건물 인도를 요구할 수 있을까.

이 사진은 기사와 직접적 관련이 없습니다. 지난 3월 22일 서울의 한 부동산 중개소에 붙은 매물 현황. 사진=연합뉴스.

임차인 A씨는 임대인 B씨와 지난 2021년 3월 제주도의 한 아파트에 대한 임대차 갱신 계약을 맺었다. 보증금 1000만 원에 차임 연 1200만 원의 조건이었다. 다만 계약 기간은 2021년 6월 2일부터 2022년 6월 1일까지로 1년이었다.

그런데 B씨가 C씨에게 A씨와의 임대차 계약 기간 중에 이 아파트를 팔면서 문제가 불거지기 시작한다. C씨는 이 아파트의 새 주인이 되면서 자연스레 B씨와 A씨의 임대차 계약을 승계했다. C씨는 계약 기간 종료를 이유로 A씨에게 퇴거를 요청했지만 A씨는 주택임대차보호법상 계약 기간인 2년을 근거로 이를 거부한다. 그러자 C씨는 법원에 건물 인도 청구 소송을 제기한다.

그러나 제주지방법원은 최근 임대인 C씨가 임차인 A씨를 상대로 제기한 건물 인도 청구 소송에서 C씨 청구를 기각했다.

C씨는 재판에서 “주택임대차보호법 제10조가 ‘이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정하고 있다”며 “임대차 갱신 계약의 보증금 및 차임이 종전 임대차 계약의 그것과 동일해 시세보다 낮은 이상, 피고인 A씨에게 불리하지 않아 그 기간을 1년으로 봐야 한다”고 주장했다.

하지만 법원은 C씨의 이 같은 주장을 받아들이지 않았다.

제주지방법원 민사3단독(유성욱 부장판사)은 “주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면, 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 그 기간을 2년으로 봐야 하므로, 이 아파트의 임대차 기간은 2023년 6월 1일까지로 봐야 한다”며 “원고의 청구는 그 전제를 달리해 이유 없고 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있다”고 판시했다.

주택임대차보호법 4조(임대차 기간 등) 1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있다. 즉 2년 미만의 계약 기간은 임대인이 아닌 임차인이 주장할 수 있는 것이다.

법원은 C씨가 주장한 ‘주택임대차보호법 제10조’에 대해선 “적어도 임대차 기간과 관련해서 임대인에 대한 강행 규정을 정한 것이고, 그 반대 해석으로 임대인이 임차인에게 불리하지 않은 임대차 조건을 주장하면서 2년 미만의 기간을 2년이라고 주장할 수 있도록 정한 취지의 규정이 아니다”고 덧붙였다.

법원은 해당 계약이 임차인에게 유리하다고 볼 수 없다고도 판단했다. 유 부장판사는 “임대차보호법상 2년이 보장되는 주택 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차 계약은 임차인에게 불리한 것임이 명백하다”며 “보증금과 차임이 시세보다 낮다는 사정만으로 그 임대차 기간을 단축하는 약정이 임차인에게 유리한 약정이라고 볼 수도 없다”고 설명했다.